1月2日，本人和其他7位人士接受新浪樂居采訪的時(shí)候?qū)�今年的房價(jià)做了個(gè)預(yù)測，我的觀點(diǎn)是，“如果錢荒持續(xù)，銀行和影子銀行為保持流動(dòng)性而收回、壓縮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金，部分房企資金鏈或出現(xiàn)斷裂，已有地方出現(xiàn)壓縮個(gè)人按揭貸款，這些都會(huì)影響資金鏈，2014年應(yīng)該是房地產(chǎn)泡沫破滅的元年。如不推出新刺激計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)寬松貨幣政策，而實(shí)際上也不會(huì)推了。”三個(gè)關(guān)鍵詞：“資金鏈、錢荒、擠泡沫”。

    現(xiàn)在看，我當(dāng)初的預(yù)測正在變成現(xiàn)實(shí)，如果從金融角度看，今年房地產(chǎn)必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌、開發(fā)商資金鏈斷裂等情況，部分地區(qū)出現(xiàn)崩盤都有可能。不過，抵制力量也不容小覷。

    是泡沫總會(huì)破的，不管多么堅(jiān)挺的泡沫，對(duì)于中國房地產(chǎn)來說，泡沫早破裂對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的傷害反而會(huì)小一些。從資金價(jià)格、投資渠道、投資需求、資金供應(yīng)量、貨幣政策、人民幣貶值、銀行態(tài)度等方面分析，房價(jià)必然會(huì)下跌。

大政策的抑制

    貨幣政策繼續(xù)抑制房價(jià)暴漲，或致使平穩(wěn)下跌。

    本屆政府已經(jīng)多次明確表示，不搞短期刺激，并未把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)能。對(duì)貨幣政策要求“不放水”。

    為應(yīng)對(duì)2008年美國引發(fā)的金融危機(jī)，中國推出了四萬億刺激計(jì)劃。本來，在那一年房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，SOHO中國的潘石屹當(dāng)時(shí)判斷開發(fā)商會(huì)死一半，萬科的王石也提出拐點(diǎn)論。就在這時(shí)候，四萬億刺激計(jì)劃提出，央行配合執(zhí)行了十分寬松的貨幣政策，于是，央企獲得了大量的貸款，而這些本不需要資金的企業(yè)資金無處投放紛紛拿地皮，之后幾年地王頻出，大多為國企和央企，地價(jià)占房價(jià)的一半以上，最終造成房價(jià)持續(xù)走高，本來早該下跌的房價(jià)堅(jiān)挺到如今。

    現(xiàn)在，房價(jià)到了必須下跌的時(shí)候了。

    央行大幅放松貨幣政策的可能性幾乎為零，盡管前不久央行定向下調(diào)了縣域農(nóng)商行的存準(zhǔn)率，小幅下調(diào)農(nóng)村合作銀行存準(zhǔn)率，那也是為擴(kuò)大其支農(nóng)能力，降低支付風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)防縣域融資平臺(tái)違約措施而已。

    盡管未來也有普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能性與空間，但是，那也是為推行利率市場化的資金上的配套措施而已。

    刺激房價(jià)的措施央行是不會(huì)出了，哪怕是變相刺激的。

    根據(jù)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者格蘭杰的房價(jià)與M2（廣義貨幣）單向正相關(guān)理論，房價(jià)高低不決定M2余額，但M2余額多少可直接影響房價(jià)高低。

    為什么房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的2008年房價(jià)沒有掉下去呢？

    根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，在2008年之前，M2增速一般控制15%以內(nèi)，而在2008年、2009年和2010年，M2同比增速分別達(dá)到17.8%、27.7%和19.7%。

    2009年和2010年實(shí)施極度寬松的貨幣政策，兩年放貸18萬億，這相當(dāng)于正常年景6年新增貸款的總和。

    這都是造成房價(jià)不僅沒有下跌而在拐點(diǎn)出現(xiàn)后，反而大幅度飆漲的貨幣基礎(chǔ)。

    現(xiàn)在，這一基礎(chǔ)不復(fù)存在，2011年、2012年和2013年，M2同比增速分別為13.6%、13.8%和13.6%，增速大幅回落到危機(jī)之前的水平甚至更低。

    貸款增速也逐步趨于合理水平。支持房價(jià)的政策基礎(chǔ)和貨幣基礎(chǔ)蕩然無存。

    如果還有貨幣因素能支撐房價(jià)上漲，那只有人民幣升值。然而，這一基礎(chǔ)也不存在了。

大環(huán)境的制約

    在人民幣貶值、霧霾和反貪腐深入的影響下，房價(jià)下跌不可避免。

    支撐房價(jià)上漲的另一因素是人民幣持續(xù)升值，從2005年7月匯改到去年底，人民幣持續(xù)升值8年多，房價(jià)漲了大約10年，人民幣匯率形成機(jī)制改革以來至2013 年末，人民幣對(duì)美元匯率累計(jì)升值35.75%。

    然而，是泡沫總會(huì)破滅的，被高估的人民幣于年初開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，對(duì)美元貶值了。

    以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)，事實(shí)上已經(jīng)開始貶值。今年以來人民幣對(duì)美元貶值幅度超過了3%。

    早在去年11月22日，筆者曾在《華夏時(shí)報(bào)》撰文《人民幣當(dāng)適度對(duì)外貶值 謹(jǐn)防出現(xiàn)日本病》，日本病三個(gè)指標(biāo)：高房價(jià)、本幣高估和股市泡沫，除了股市泡沫中國前兩項(xiàng)完全具備。好在后來人民幣出現(xiàn)快速貶值，房價(jià)也正在出現(xiàn)松動(dòng)。

    今年4月初，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武表示，未來十年中國房地產(chǎn)泡沫破滅的概率是99%。“未來十年中國房地產(chǎn)的趨勢(shì)如何？可以先看看1000萬元人民幣在美國和中國分別能買到什么樣的房子。1000萬元人民幣大約是160萬美元，在美國可以買很大的帶游泳池的房子，但北京的房子也要值這么多錢，我覺得很不值。金融市場上的漲跌，可以理解為人們對(duì)未來財(cái)富定價(jià)的重新估值。一旦大家對(duì)未來預(yù)期發(fā)生變化，今天覺得值1000萬元的東西，明天有可能100萬元都沒人愿意從你手里接過來了。所以我覺得未來十年中國的房地產(chǎn)泡沫要破的概率可能至少接近99%。” 

    筆者在上述文章中也提道，“如果用購買力評(píng)價(jià)人民幣，無論在歐洲還是美國，人民幣都被嚴(yán)重高估了。更何況中國人的人均收入是歐美的三分之一到四分之一甚至更低，而中國普通商品均高于歐美，無論怎么說都是不合適的。2012年，美國人均年收入42693美元；2012年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元人民幣(約合3900美元)。”

    另據(jù)我本人實(shí)地考察，在美國紐約除了曼哈頓稍微偏遠(yuǎn)的地方，30萬美元左右可以買到一公寓，在北京只能買到很小的房子且很偏遠(yuǎn)。何況中美收入差那么大，美國的房子擁有永久產(chǎn)權(quán)。紐約的空氣質(zhì)量遠(yuǎn)好于北京。

    被公認(rèn)為堅(jiān)不可摧的北京房價(jià)今年也出現(xiàn)了問題。制約北京的房價(jià)進(jìn)一步上漲除了上述因素外還有特殊的原因。

    一季度北京商品住宅銷售面積同比下降43.2%。北京市統(tǒng)計(jì)局副局長、新聞發(fā)言人夏沁芳表示，北京房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生變化，已進(jìn)入新一輪觀望期，“從供需關(guān)系來看，未來北京房價(jià)的漲幅有望進(jìn)一步回落。”五一期間，北京的二手房房價(jià)急劇下跌，成交量大幅萎縮。

    一方面是因?yàn)楸本┑撵F霾短期內(nèi)難以消除，很多人選擇了在北京之外購買房子。另一方面，隨著反腐的深入，北京必然被擠出大量的房子。

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