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最近一些城市的房?jī)r(jià)開始下跌，一些專家也說房地產(chǎn)市場(chǎng)正在下行，很多讀者對(duì)這些房?jī)r(jià)就要大跌的消息欣喜非常。但在這里我必須告訴讀者，大家高興太早了，最近的房?jī)r(jià)下跌只是部分開發(fā)商需要回籠資金，而主動(dòng)作出的降價(jià)行為，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)是不會(huì)維持太久的。 為什么？那是由于中國(guó)房?jī)r(jià)并沒有持續(xù)下跌的空間，只要中國(guó)人的觀念不改變，中國(guó)的房?jī)r(jià)就不會(huì)真正下跌。什么時(shí)候房?jī)r(jià)才會(huì)跌？恐怕只有在大家做夢(mèng)的時(shí)候才會(huì)跌。 至于有什么觀念需要改變，才會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我認(rèn)為至少有以下三個(gè)。 第一個(gè)要改的觀念是，必須多數(shù)人都認(rèn)同房子主要是用來住的，不是用來作其他用途的。 大家如果到過一些歐美國(guó)家工作、旅游，會(huì)發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐拿癖娰I房子最主要的用途是用來住。即便擁有房子的當(dāng)?shù)厝耍膊淮笙Ｍ績(jī)r(jià)漲太高，為什么？因?yàn)樗麄兠磕甓家灰还P相當(dāng)于房?jī)r(jià)總額1%至3%的物業(yè)稅，房?jī)r(jià)漲了，交的錢也就多了。所以，歐美大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)是比較平穩(wěn)增長(zhǎng)的，漲太快民眾反而擔(dān)心。 房子是用來住的 但在中國(guó)，房子住的功能反而弱化了，大多數(shù)人對(duì)房子賦予了“擁有重于居住”的觀念，導(dǎo)致房子承擔(dān)了代表事業(yè)有成、代表財(cái)富、甚至代表權(quán)力和占有等等的功能。近年來，房子還成了能否喜結(jié)良緣的關(guān)鍵，導(dǎo)致大開發(fā)商任志強(qiáng)都看不過眼，認(rèn)為“房子變成婚姻的條件，是因?yàn)閻矍椴辉俅嬖?rdquo;。 由于房子在中國(guó)的責(zé)任重大，甚至是已經(jīng)不堪重負(fù)了，才使得房子炒作橫行，投機(jī)泛濫。如果大家觀念不改，這種投機(jī)、炒風(fēng)就不會(huì)休止，房?jī)r(jià)要想下跌就很難。 而且，我還要告訴讀者一個(gè)你不想面對(duì)，但不得不面對(duì)的事實(shí)，那就是在歐美國(guó)家的房子住七、八十年都非常穩(wěn)固，但中國(guó)的多數(shù)房子住三、四十年就會(huì)出現(xiàn)問題。 讀者有想過為什么會(huì)這樣嗎？那是因?yàn)闅W美民眾買房子是用來住的，因此對(duì)房子的要求是質(zhì)量好價(jià)格低，房地產(chǎn)開發(fā)商自然不敢馬虎，會(huì)把房子建好些，要不就買不出去。但在中國(guó)，由于房子住的功能減弱，其它功能增強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲才重要，房子質(zhì)量是次要，不少發(fā)展商搶到地皮就足夠了，建房子就可以馬馬虎虎應(yīng)付一下。說到底，還是中國(guó)人的觀念有問題。 第二個(gè)要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識(shí)到，高房?jī)r(jià)是大家造成的，而且多數(shù)人也不反對(duì)高房?jī)r(jià)。 要談高房?jī)r(jià)問題，必須要解釋個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念“租值”，所謂租值，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人阿爾欽(ArmenAlchian)解釋稱：“租值是使用資源須支付的代價(jià)。”阿爾欽的弟子、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常進(jìn)一步解釋為：租值是收入減去(機(jī)會(huì))成本的數(shù)值。具體到房子，其租值的大小，是由房子的市場(chǎng)價(jià)格決定的，市場(chǎng)價(jià)格則是由需求決定的。 高房?jī)r(jià)是沒罪的 把上述語(yǔ)言翻譯成讀者們都懂的話，那就是房子值多少錢，關(guān)鍵是看讀者愿意花多少錢去買，房子才能值多少錢，房子是不會(huì)說自己值多少錢的。套用句最近很時(shí)髦的詩(shī)，那就是：你買，或者不買，房子就在這里，不來不去。正是因?yàn)槟阆?ldquo;讓房子住進(jìn)自己的心里”，對(duì)房子產(chǎn)生了需求，而且需求非常殷切，房?jī)r(jià)才會(huì)水漲船高。 因此，當(dāng)讀者們都有這樣的需求時(shí)，房子的供應(yīng)就一定承受不了，房?jī)r(jià)必高。更重要的是，我看到有媒體報(bào)道說，中國(guó)有七成的民眾已經(jīng)擁有一套或以上的住房，我不知道這個(gè)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，但超過半數(shù)的人擁有住房估計(jì)是沒有問題的。 既然如此，要問讀者一個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，大家愿意自己的房子價(jià)格下跌嗎？我相信大多數(shù)讀者都不愿意，中國(guó)是很講究少數(shù)服從多數(shù)的國(guó)家，既然多數(shù)人都不愿意房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)怎么會(huì)跌？ 有讀者可能會(huì)問，可以要求政府幫忙壓抑房?jī)r(jià)，促使房?jī)r(jià)大跌嗎？按我說，這種想法非常錯(cuò)誤，想了也白想，政府怎么可能會(huì)為了少數(shù)人的要求，而去得罪大多數(shù)人？ 第三個(gè)要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識(shí)到，買房不一定都要買在市區(qū)。 很多讀者都認(rèn)為，買房買在市區(qū)才能保值，甚至還可以多升值，正因?yàn)樽x者有這樣的觀念，導(dǎo)致市區(qū)尤其是中心區(qū)的房?jī)r(jià)一漲再漲。 買房不必買市區(qū) 實(shí)際上，這種認(rèn)知并不一定正確。買市區(qū)或者郊區(qū)的房子，關(guān)鍵是要看自己喜歡哪一種生活方式，而非取決了房子是否升值得快。而且，在這里我可以告訴讀者，如果讀者不是已經(jīng)五、六十歲的話，買郊區(qū)的房子更劃算。 香港有專家研究出一個(gè)“買房10+25公式”：買房前10年，要注重房子的增值功能，可以購(gòu)買當(dāng)前價(jià)格較低、但長(zhǎng)期有增值空間的郊區(qū)房子，為了賭10年后所買的房子價(jià)值翻倍。買房后25年，則要注重房子的保值功能，可以鎖定價(jià)格比較穩(wěn)定的市區(qū)房子，想賣的時(shí)候，至少不會(huì)讓銀行、買家低估了房子的價(jià)值，這樣就可以在65歲以后“以房養(yǎng)老”了。 第四個(gè)要改的觀念是，大家必須真正認(rèn)識(shí)到，銀行加息，房?jī)r(jià)并不一定會(huì)下跌。 隨著美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局(美聯(lián)儲(chǔ))今年初啟動(dòng)縮減量化寬松政策(QE)，以及在未來可能加息的預(yù)期下，不少專家、媒體都在鼓吹如果美國(guó)加息，游資就會(huì)撤離中國(guó)，房?jī)r(jià)就會(huì)大跌。這些專家們有關(guān)加息打擊樓市的觀念，已經(jīng)被不少人讀者視作金科玉律。 加息房?jī)r(jià)未必降 我不去猜測(cè)這些專家、媒體們?yōu)楹我⒉ミ@種論調(diào)。但我要告訴讀者的是，美國(guó)加息，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌這個(gè)觀點(diǎn)是不正確的。 數(shù)據(jù)會(huì)說話。在過去20年，美國(guó)經(jīng)過三次加息，第一次是1994年、第二次是1999年，第三次2004年，美聯(lián)儲(chǔ)先后三次加息，美國(guó)的房?jī)r(jià)跌了沒有？答案是沒有，美國(guó)的房?jī)r(jià)從1994年開始一直漲到2006年，上漲時(shí)間高達(dá)13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。 美國(guó)加息，美國(guó)自己的房?jī)r(jià)都沒有跌。而且，美國(guó)加息的那三個(gè)年頭，就連實(shí)施聯(lián)系匯率，跟隨美國(guó)加息的香港，房?jī)r(jià)也不跌反升。因此，我是不明白美國(guó)加息關(guān)中國(guó)房?jī)r(jià)什么事？美國(guó)加息，可能會(huì)對(duì)中國(guó)民眾帶來心理影響，導(dǎo)致房?jī)r(jià)短暫出現(xiàn)波幅，但對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)是不會(huì)造成太大影響的。 在這里我也順便更正讀者們另外一個(gè)錯(cuò)誤觀念，事實(shí)上，政府加息是好事，而非壞事。政府為何要加息，那是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不俗，市場(chǎng)資金充沛，乃至于可能帶來通脹，政府才會(huì)出動(dòng)加息這個(gè)貨幣政策來遏抑。讀者告訴我，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不俗難道不是好消息嗎？同時(shí)，也只有經(jīng)濟(jì)好了，大家的收入提高了，才愿意更多消費(fèi)、投資，從而也推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 總之，只要多數(shù)的中國(guó)人觀念不改，房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。而且，這種畸形高房?jī)r(jià)現(xiàn)象或許比房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫更有危害，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫過程中，還有人賺錢有人虧錢。但在中國(guó)這種畸形高房?jī)r(jià)現(xiàn)象下，會(huì)讓有房之人無(wú)房之人都很焦灼，只有房地產(chǎn)開發(fā)商才是贏家，大家都輸了。 不想輸怎么辦？我建議大家可以多聽聽《中國(guó)好聲音》導(dǎo)師那英的歌，她有首歌《山不轉(zhuǎn)水轉(zhuǎn)》是這樣唱的：“云不轉(zhuǎn)那水在轉(zhuǎn)，水不轉(zhuǎn)那山也轉(zhuǎn)，沒有憋死的牛，只有愚死的漢。”只有等到多數(shù)讀者都認(rèn)識(shí)到“水不轉(zhuǎn)，山會(huì)轉(zhuǎn)”這個(gè)道理，中國(guó)的房?jī)r(jià)才有可能下跌。 (本文作者：香港財(cái)經(jīng)評(píng)論員、盤古智庫(kù)研究員梁海明) (責(zé)任編輯：白雪松) |
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