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   “2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，空置住房占用了4.2萬(wàn)億銀行住房貸款。”

    西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心為備受關(guān)注的樓市再增添一組數(shù)據(jù)。昨日，該中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》（下稱“報(bào)告”），得出上述結(jié)論。

    盡管外界對(duì)公布實(shí)際住房擁有率、住房空置率等參考數(shù)據(jù)的呼聲不斷，但官方稱目前尚無(wú)法計(jì)算。

    有研究人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，盡管上述數(shù)據(jù)準(zhǔn)確程度仍需商榷，但作為目前較為空白的領(lǐng)域，這一系列數(shù)據(jù)具有參考意義。

    城鎮(zhèn)住房擁有率近九成

    報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，截至 2014 年3月，城鎮(zhèn)地區(qū)住房擁有率已上升至89.2%，城鎮(zhèn)家庭擁有多套房比例上升至 21.0%。

    記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)際平均住房擁有率為60%左右。

    住房擁有率不斷攀升的背后，是剛性住房需求的降低。截至 2013 年 8 月， 24.6%的城鎮(zhèn)家庭具有剛性住房需求，比2011年顯著下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。

    報(bào)告將剛性住房需求定義為，包括無(wú)房家庭需求、人房分離需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。

    其中，無(wú)房家庭需求為13.0%，較 2011 年 8 月下降了近 1.8 個(gè)百分點(diǎn)；人房分離需求為 4.0%，下降 1.8個(gè)百分點(diǎn)；分家需求略有上升，為 7.6%。

    中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁稱，估算潛在的剛性住房總需求為 24.6%，約為 5400 萬(wàn)套住房，相比 2011 年顯著下降。

    對(duì)于如此高的住房擁有率，不少人表示“被平均”。

    目前，官方并沒(méi)有相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)。2012年，浙江大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投資研究中心、清華大學(xué)媒介調(diào)查實(shí)驗(yàn)室與《小康》雜志曾聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)居住小康指數(shù)》報(bào)告，稱在全國(guó)40個(gè)城市中，調(diào)查居民擁有住房比率均在70%至80%之間。

   “如果折算成家庭，這兩個(gè)報(bào)告結(jié)論應(yīng)該是接近的。”前述研究人士分析稱。

    空置率超兩成

    報(bào)告顯示，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，比2011年高出1.8個(gè)百分點(diǎn)。

    據(jù)此估算，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬(wàn)套。報(bào)告將空置房屋分為兩類(lèi)：僅擁有一套住房家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房（簡(jiǎn)稱“人房分離”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

    作為佐證房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)，我國(guó)的住房空置率數(shù)據(jù)一直缺失。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾回應(yīng)稱，目前關(guān)于房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方面的制度還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。

    近日，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，有些媒體或者學(xué)者稱某個(gè)城市空置率30%、40%，都是通過(guò)晚上亮燈的住房概率大致推論的。“不能用亮燈的數(shù)量衡量。”

    甘犁稱，報(bào)告所說(shuō)的空置率概念采用的是和美國(guó)相同的概念和計(jì)算方法。從數(shù)據(jù)看，東、中、西部地區(qū)總體空置率相當(dāng)，三線城市總體空置率略高于一二線城市。

    發(fā)改委副秘書(shū)長(zhǎng)王一鳴在2013年達(dá)沃斯論壇上也表示，地方負(fù)債大多是因城市建設(shè)帶來(lái)的，現(xiàn)在三四線城市的空置率還是比較高的。

    此外，報(bào)告調(diào)查的六大城市中，重慶的空置率最高——25.6%，上海最低——18.5%，其他四個(gè)城市成都、武漢、天津、北京的空置率分別為24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

    值得注意的是，在品類(lèi)繁多的住房中，空置率最高的是商品房，為26.3%，緊隨其后的是經(jīng)濟(jì)適用房，空置率達(dá)23.3%。

    甘犁認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房存在資源浪費(fèi)和“錯(cuò)配”現(xiàn)象。

    空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場(chǎng)的效率。該中心數(shù)據(jù)顯示，空置住房不僅具有較高的信貸可得性，其貸款規(guī)模也遠(yuǎn)高于非空置住房。從推算來(lái)看，這部分住房占用了 4.2 萬(wàn)億銀行住房貸款，空置住房資產(chǎn)占中國(guó)城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)的 11.8%。

    甘犁認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩比較明顯，現(xiàn)有住房存量完全可實(shí)現(xiàn)住房需求。

    根據(jù)他們測(cè)算的數(shù)據(jù)，目前住房需求（含可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求和可實(shí)現(xiàn)改善性住房需求）約為3250萬(wàn)套，而住房供給（含空置房供給和待售商品住宅供給）約為5248萬(wàn)套，供給完全可以覆蓋需求。