|
中國規劃網西安4月2日電 下水道被稱為一個城市的咽喉，而21歲長沙的女孩卻在一個暴雨夜被沒有井蓋的“下水道”活活吞噬。 一個下水道，涉及市政、電力、燃氣等多個部門；一個下水道，也是包羅萬象，用來排水卻不止，里面有煤氣管道、電纜還有自來水等，諸多功能匯聚于此。復雜由此可見，管理難是事實，可是慘劇發生之后，無人為此負責，甚至互相推諉，只會讓城市的功能變得越來越脆弱。 “城市，讓生活更美好”，這是2010年上海城市博覽會的主題。城市是人類文明的結晶。城市兼收并蓄、包羅萬象、不斷更新的特性，促進了人類社會秩序的完善。尤其進入現代，諸多的人口涌入城市，根據聯合國的預測，到2010年，全世界的城市人口將占總人口的55%。我們在享受著城市帶來的多有便捷的同時，城市的無限制、無節制發展正在給人類帶來巨大的災難：高密度的城市生活模式不免引發空間沖突、文化摩擦、資源短缺和環境污染。越來越多的有識之士意識到城市規劃的重要性，并前瞻性的指出，城市的發展如果不加控制，城市的無序擴展會加劇這些問題，最終侵蝕城市的活力、影響城市生活的質量。 西安城市規劃 城區功能化運營 西安地處中國地理幾何中心，是西北地區通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，在中國向西開發戰略中有著舉足輕重的戰略意義。
產城融合 打造一流產業城 城市經濟發展的核心是產業經濟。唯有產業提升，才能促使城市骨架拉大和城市形態轉變，才能為城市的良性發展帶來強大動力。而西安的航天新城正在踐行者這樣的一條偉大實踐。 西安航天新城總規劃面積86.65平方公里，成立于2006年11月30日，是陜西省、西安市政府聯合中國航天科技集團公司建設的高新技術產業和國家戰略性新興產業聚集區。依托陜西航天工業雄厚的綜合實力和堅實的發展基礎，在充分發揮航天科技對國家戰略性新興產業引領作用的前提下，積極推動發展軍民融合產業，重點發展以衛星及衛星應用、航天特種技術應用以及航天電子信息為主導的民用航天產業，多元并舉，踐行者全新模式的產業發展路徑、綠色、宜商宜居的“現代航天新城”、區域的產業核心承載區、城市的新興增長極。 不是調控惹的禍 地產發展要轉型產業地產方興未艾 受國家調控政策的影響，2011被稱為住宅地產的“嚴冬”，因而，2012年以來，即便地方政府多次加大推地力度，甚至給出優惠條件，但開發商鮮有出手。據統計，僅2011年前10個月，全國22個重點城市中，50%城市的土地出讓金額縮水，其中，46%的城市同比降幅在20%以上，西安的同比降幅甚至超過50%。 表面上看，是國家政策調控所致，實則是房地產轉型的必然走向。2011年——住宅地產的嚴冬，給地產開發商提供了一條新的發展思路：通過調整土地供應結構，大力發展產業地產，加大非住宅類用地供應，這并非不是應對目前蕭條土地市場的好辦法。 通過產業地產找尋城市發展脈絡架構區域功能分區 什么是產業地產？ 中國的產業地產可追溯到深圳市“蛇口工業園”。這是中國的第一個真正意義上的產業園區，從此拉開了中國產業地產的序幕。到目前為止，長達30余年的產業地產發展歷程，使得“蛇口產業園”發展到“珠三角區域”，這些都是產業集群效應彰顯的結果。隨著珠三角區域的飛速發展以及壯大，在全球經濟的巨大引擎帶動下，即便“珠三角區域”的已脫穎而出，但產業地產的概念尚未形成。 在西安，這個全國范圍內的二線城市，依然有著產業地產發展的影子。西安的高新區、經開區，就是從園區建設再到開發區建設這一階段的。 產業地產從何而來？如何運作？發展運營模式？相對而言的發展優勢？ 產業地產，與其他地產發展模式相比，改變了以往先建設后銷售的地產開發模式，取而代之的是招商——建設——出售（租）——運營。產業地產的這種運營模式，使得它作為一種空間載體，對企業的聚集、壯大以及整個區域的發展起到至關重要的作用。 西安城市建設踐行區域產業格局 未來的地產開發將走向何處？產業地產運營專家王建紅指出：產業地產，將是未來樓市發展的增長點。不難看出，前20年的地產開發以住宅項目為主，兼顧商業。而未來，產業鏈——招商、建設、出售（租）和運營將成為地產發展的終極目標。如此一來，也會帶來大量的就業崗位。這對于減少整個城市各個區域內人口流動，緩解交通壓力，將起到至關重要的作用。這也意味著片區內的常住人口會在改區域內完成日常所需的各種活動，也是城市功能不斷完善的體現。 以農業地產為例。隨著城鎮化建設熱潮的風起云涌，農業地產也應運而生。中國的城鎮化應遵循中國本國的國情。認識到與西方發達國家之間的差距，在發展過程中，堅持農業、糧食生產的根本性地位，走“小城鎮化”道路，王建紅說。一味的讓農村人口涌入城市，只會加快城市的污染步伐。西方國家目前已出現“逆城市化”現象，這也是城市化發展到一定程度的必然結果。
在西安，高新區是科技產業，浐灞、曲江是旅游和金融產業，城北經開區是市政中心，城南是文化科研區。而區域內的常住人口受產業定位的影響，呈現不同的消費理念，而對房子本身有著不同的需求。這個時候，對他們而言，房地產是最前期的工作，建廠房，隨著企業的進駐，員工的居住成為了問題，如此，必然產生了剛需置業者。以高新為例，高新區的常住人口以從事高新產業技術的年輕人為主，這些人群消費觀念前衛，是“剛需中的戰斗機”，房子對他們而言不僅僅是滿足居住的需求，還追求另類、時尚而且前衛，追求的更多是一種生活方式。如此，高新區的糖果SOHO因其絢麗的色彩、搶眼的時尚靚點更能滿足這類人群的置業需求。 產業地產 以產業運營城市 一個城市的規劃，產業布局、功能片區的劃分不容忽視的。而產業支撐區域發展，給區域注入活力。只有把產業引入區域，通過產業帶動人氣、資金的聚集，這是區域發展的先決條件。產業地產作為資源整合的地產發展模式，是地產和產業的有機結合，承載著產業發展的地產形式，對于提升土地和物業產業價值、城市產業能力、聚集人口與資本、調整城市經濟結構、促進產業升級等方面發揮了重要作用。航天實業董事長何燎原在產業地產運營方面很有見地的說：“產業地產可以有效的實現產業價值、居住價值和城市價值三者的統一和良性循環，促進地產投資向產業運營方面的轉化，促進房地產資本轉化為實體資本和產業資本，推動房地產開發商提高區域運營能力和產業運營能力，抵御政策的周期性風險。” 地產項目發展要接地氣 強硬嫁接導致“四不像” 產業，作為區域發展的一個新的經濟增長點，對于區域的開發而言，必須建立在住宅地產的基礎之上，而做住宅最終是要服務產業的。 目前，全國范圍內，一二三線城市發展現狀差距是非常大的。一線城市的產業地產發展已形成混合科技地產、產業綜合體的概念，而二三線城市還是處于出售（租）廠房的初級模式。 西安還未迎來產業地產發展的春天，即便住宅、商業地產的諸多知名開發商已然入駐。因而，西安的產業地產發展水平尚待提高。產業地產的發展，決不僅限于建筑的植根于城市，更重要的是要涵蓋開發理念、專業運營水平以及后期增值服務能力。因為，產業地產的前期投資會很大，加之投資周期長，這更是考驗地產開發商的資本運作、融資、前瞻性等各方面能力。 對于開發商而言，無論產業還是住宅，講求的是投資與回報的平衡。這也是開發商投資之所在。產業地產投資周期長、資本耗費率高，如何做好產入與產出的平衡？做住宅項目，高端有房源、中端有市場和低端有供應，這也是開發商權衡的問題。區域房價漲、降與整個區域的產業定位有關。以航天板塊的房價為例，航天板塊的房價依舊處于價格洼地，5000-6500元/平，而與其毗鄰的曲江房價則在9000左右/平。隨著該區域配套設施的完善，人氣的聚攢，這塊的房價將有一定的上升空間。 （馮瑩睿） (責任編輯：白雪松) |
