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　　最近五六年間，德國(guó)部分大城市和工業(yè)密集區(qū)租房?jī)r(jià)格出現(xiàn)20%、30%甚至是40%的漲幅。

　　為了緩解這一趨勢(shì)，德國(guó)政府日前出臺(tái)控制房租過(guò)快上漲的法令，本著“住房不是商品”的理念，采取當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)的房租比較價(jià)格的政策工具，對(duì)部分地區(qū)房租上漲幅度上限進(jìn)行明文規(guī)定，以期引導(dǎo)房屋租賃價(jià)格在合理的空間內(nèi)發(fā)展。

　　住房供不應(yīng)求

　　2014年德國(guó)住房租金上漲幅度為1.3%，低于1.5%的平均通脹率。根據(jù)2014年德國(guó)建筑、城市與空間研究所發(fā)布的德國(guó)住房與租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)，2013年德國(guó)房租均價(jià)為每平方米6.8歐元。事實(shí)上，德國(guó)部分城市房租在過(guò)去五六年間一路走高，20%~40%的上漲幅度不足為奇，如此低廉的租金在大城市和工業(yè)密集區(qū)早已難覓蹤影。

　　根據(jù)empirica價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，2008~2014年之間，租金最高的慕尼黑每平方米價(jià)格已經(jīng)從12歐元上漲至14.2歐元，漢堡的租金也從每平方米9.8歐元上漲至11.3歐元。相比于這些租房?jī)r(jià)格一直居高不下的大城市，首都柏林由于起點(diǎn)低，最近幾年租金的上揚(yáng)幅度反而更大，從2008年的每平方米6.9歐元一路上漲至2014年前三季度的10.3歐元。而在大眾汽車(chē)總部沃爾夫斯堡，房租在5年間也上漲了40.7%。以科隆人口稠密的埃倫菲爾德區(qū)為例，一套83平方米的住房每月房租將近1000歐元，這還不包括水電煤和取暖等費(fèi)用，但排隊(duì)看房的人仍舊絡(luò)繹不絕。

　　導(dǎo)致最近幾年中德國(guó)大城市房租一路走高的主要原因是，越來(lái)越多的德國(guó)人遷徙到大城市等人口密集地區(qū)，使得這些地區(qū)住房供給出現(xiàn)嚴(yán)重短缺。此外，房屋中介的傭金也在一定程度上加重了房客的負(fù)擔(dān)。中介傭金的標(biāo)準(zhǔn)為2個(gè)月房租以及所得稅，目前一般都由房客支付。

　　房屋租賃市場(chǎng)的緊張狀況引發(fā)了公眾輿論的爭(zhēng)議。在2013年最近一次的全國(guó)大選中甚至成為熱門(mén)的競(jìng)選話題，朝野各黨競(jìng)相表態(tài)要解決這一問(wèn)題。在這一背景下，本屆德國(guó)政府在2013年年底簽署的執(zhí)政協(xié)議中約定采取相應(yīng)措施。

　　“住房非商品”

　　在住房政策的基本理念上，德國(guó)政府更多強(qiáng)調(diào)住房的社會(huì)屬性，而非其商品屬性。正如聯(lián)邦司法部長(zhǎng)海科·馬斯在聯(lián)邦議院投票表決動(dòng)員時(shí)所說(shuō)：“住房不是商品，住房是人們的家，所以不能像股票那樣在交易所進(jìn)行交易。”正是出于這一理念，德國(guó)政府出臺(tái)了控制房租過(guò)快上漲的法令，直接干預(yù)房租價(jià)格的形成過(guò)程，希望在房東和房客的利益之間找到平衡點(diǎn)，控制房租過(guò)快上漲，使得正常收入者有能力在自己理想的城區(qū)居住。

　　此項(xiàng)法令最核心的規(guī)定是，在住房緊張的區(qū)域，住房在重新出租時(shí)的租金最高不得超過(guò)“當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)房租比較價(jià)格”的10%。鑒于德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)出顯著的地區(qū)差異，在那些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重的地區(qū)，不需要控制租金價(jià)格。至于哪些地區(qū)適用新的限制規(guī)定，需由聯(lián)邦州和地方政府在今后幾個(gè)月中劃定，并以5年為最高期限，5年之后根據(jù)市場(chǎng)變化再作調(diào)整。

　　“當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)房租比較價(jià)格”（房屋租賃價(jià)格指數(shù)）體現(xiàn)的是貼近當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的平均租金。目前德國(guó)絕大部分城市數(shù)年來(lái)已經(jīng)制定房屋租賃價(jià)格指數(shù)。對(duì)于該指數(shù)的制定有一定的要求，例如，必須每?jī)赡旮鶕?jù)科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)制定一次，而且必須為本地各社會(huì)群體所認(rèn)可。

　　不過(guò)，該指數(shù)也始終引發(fā)爭(zhēng)議，例如制定標(biāo)準(zhǔn)是否清楚合理？不少城市計(jì)算該指數(shù)的依據(jù)是過(guò)去4年，即租金已經(jīng)上漲過(guò)的租賃合同，而非長(zhǎng)期平均發(fā)展水平，而海德堡市的做法則是委托獨(dú)立的“競(jìng)選研究小組”對(duì)本市家庭隨機(jī)進(jìn)行電話訪問(wèn)。針對(duì)租賃價(jià)格指數(shù)的問(wèn)題，馬斯表示今后將進(jìn)一步出臺(tái)法律，細(xì)化規(guī)定房屋租賃價(jià)格指數(shù)的制定標(biāo)準(zhǔn)。至于那些沒(méi)有計(jì)算當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)房租比較價(jià)格的地區(qū)，房客有權(quán)檢驗(yàn)所約定租金的合理性。

　　為了防止法令打擊德國(guó)人新建住房的積極性，新法令還規(guī)定，2014年10月1日之后新建造或經(jīng)過(guò)大規(guī)模翻新改造的住房不在限定范圍內(nèi)，而且也不強(qiáng)制限定房東在重新租賃時(shí)降低租金，即便原先的租金已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)租金水平的10%。

　　此外，今后房屋租賃中介的傭金采取“誰(shuí)找中介誰(shuí)買(mǎi)單”的原則，鑒于通常是房東在住房空置后通過(guò)中介尋找新房客，所以今后中介的傭金在大多數(shù)情況下都將由房東支付。

　　3月5日，德國(guó)議會(huì)通過(guò)了大聯(lián)合政府提出的法律草案，該法令稍后還需經(jīng)由代表各州利益的聯(lián)邦參議院審批，預(yù)計(jì)將于今年6月1日通過(guò)，最終生效幾乎沒(méi)有懸念。

　　爭(zhēng)議難平

　　德國(guó)政府估計(jì)，此項(xiàng)法律生效之后，可從中期緩解大城市租金的上漲趨勢(shì)，每年預(yù)計(jì)將有40萬(wàn)~50萬(wàn)人受益。對(duì)于聯(lián)合執(zhí)政的社會(huì)民主黨而言，推進(jìn)該法令兌現(xiàn)了在2013年大選中的承諾。而對(duì)于德國(guó)總理默克爾所領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)盟黨而言，今年2月在漢堡州議會(huì)中選舉失利后，他們開(kāi)始發(fā)現(xiàn)有必要在大城市挽回更多選民，所以也希望在租房政策上為自己加分。作為眼下大聯(lián)合政府的主要執(zhí)政黨，聯(lián)盟黨堅(jiān)持貫徹了對(duì)于新建和改建住房免于限制的例外規(guī)定，并鼓勵(lì)德國(guó)人利用目前德國(guó)銀行利率水平低的機(jī)會(huì)建造住房，主張從供應(yīng)量短缺這一源頭出發(fā)，有效解決造成住房緊張的最根本原因，預(yù)防人們由于租金預(yù)期降低而不再愿意建造新住宅。

　　此項(xiàng)控制房租的法令在德國(guó)始終存在各種爭(zhēng)議。反對(duì)黨綠黨和左翼黨批評(píng)法令中的例外規(guī)定有失公正，違背控制房租的初衷。與之相反，房地產(chǎn)業(yè)界指責(zé)這一法令干預(yù)了租賃市場(chǎng)，突破了禁忌，即便規(guī)定了新建住房的例外情況，仍舊會(huì)降低租房盈利預(yù)期，把投資者嚇跑，阻礙人們建造新住房，不但無(wú)法緩解部分地區(qū)的住房荒，反倒會(huì)加劇租金的上漲。而且今后房東還是會(huì)選擇償付能力最強(qiáng)的房客。對(duì)此，德國(guó)房客保護(hù)聯(lián)盟則認(rèn)為，政府在2013年年底宣布控制租金之后，2014年的新建住房數(shù)量有增無(wú)減，說(shuō)明投資者并沒(méi)有這樣的顧慮。

　　關(guān)于法令生效后可能帶來(lái)的影響，由于該法令既沒(méi)有觸及已經(jīng)簽訂了租賃合同的租金，也沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定房東在重新出租住房時(shí)降低租金，所以在住房緊張的地區(qū)，房租在相當(dāng)時(shí)間里還將居高不下。

　　此外，今后德國(guó)有關(guān)租賃方面的法律爭(zhēng)端可能會(huì)增多，例如圍繞著“當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)房租比較價(jià)格”產(chǎn)生的是非。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房東還可能會(huì)通過(guò)抬高差價(jià)的形式將中介傭金轉(zhuǎn)嫁到房客頭上，房客如果不怕打官司，完全可以維權(quán)并在簽訂租賃合同后拿回退款，但房東除了退回差價(jià)外并不會(huì)受到法律制裁，因此還是有機(jī)可乘。