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對于今年房地產市場價格和成交量的雙雙下跌，業內人士一致認為限購、限貸調控政策是最直接，也最主要的原因 劉田 陳煒昕 正所謂“金九銀十”，9月和10月歷來都是房地產市場一年中的鼎盛時期，更是房價走勢的風向標，但今年房地產市場的“蜜月期”似乎明顯冷卻了下來。 根據中原地產的數據，8月份六大城市（北京、上海、深圳、成都、天津和廣州）的二手住宅成交量合計約300萬平方米，環比上月回落14%，是近14個月（除春節外）以來的最低值。其中北京、深圳和成都二手住宅成交量環比減少約兩成；上海和天津環比減少一成；廣州則比上月略減少3%。 價量齊跌 專家楊紅旭解析說：“價格下降是可以預期的，但是整體的跌量值得關注。某種程度上來說，房地產的過熱現象得到了控制。” 在房屋價格指數方面，根據中原領先指數系統數據，8月北京和深圳二手住宅價格指數繼續下跌。其中，北京連續第5個月保持下跌、深圳連續3個月保持下跌而且環比跌幅有擴大的趨勢。深圳報價指數跌破15%，北京跌破25%，由此預計，9月的北京和深圳的二手房價格有望繼續下跌，且跌幅將有所擴大。 上海、廣州和天津的報價指數相對較高，成都也仍維持上漲態勢。中原集團研究中心高級經理瞿安新認為，盡管如此，但隨著二手房成交低迷，以及新房降價范圍和幅度的逐步擴大，預計未來價格下行的壓力將進一步加大。 一線城市中，以北京、上海、深圳這三個城市為例，成交量都有不同程度的縮減。北京8月新建商品住宅成交數額為4305套，同比減少21.4%；環比減少44.3%。二手房成交量為7730套，同比減少了36.4%；環比減少了4.4%。深圳8月一手房的成交量在2507套，同比減少15.62%；環比減少34.68%。二手房成交數額為2384套，同比減少82.05%；環比減少63.57%。 相比北京和深圳，無論是新房還是二手房的成交量上，上海仍然位居首位，但成交量上也有明顯的下滑。上海8月一手房成交量為4964套，同比減少24.6%；二手房成交套數1.0281萬套，同比減少12.93%。 上海區域市場中心的統計數據顯示，今年6月1日至9月20日期間，全市持續成交的新建公寓項目共有208個，如追蹤其逐月價格變化，發現均價環比下降的盤數由7月時的100個，擴大至9月期間（截至9月20日）的114個，占比55%；而這些增加的降價盤，環比降幅多集中在10%以上，9月期間共有20個，也比7月期間的7個有明顯增加。而環比降幅在5%以下及5%~10%的盤數基本與7月份持平。 “從目前情況來看，這次的價格降幅是比較大的�？梢愿杏X到今年房地產市場的秋天會很冷，‘金九銀十’不再名副其實，往年的輝煌將很難復制。”21世紀不動產市場中心研究部經理黃河滔對記者感嘆道。 調控政策是主因 對于今年房地產市場價格和成交量的雙雙下跌，業內人士一致認為限購、限貸調控政策是最直接，也最主要的原因。 “限購其實比限貸來得更嚴厲，”黃河滔解釋道，“很大的程度上，讓投資客這部分需求的愿望破滅了。” 在對上海300多家房產中介的門店調查中顯示，去年末全市購買二手住宅的純粹投資套數比例約10.3%，今年6月則下降至5%以下。 除了投資客之外，目前主要的需求來自兩大塊分別是剛性需求和改善性需求。楊紅旭指出，這兩者之間剛性需求的比例應該略高于改善性需求，然而這兩個“大限”恰恰最受影響的也就是有這部分需求的人。” 中心城區：量跌價不跌 部分分析人士指出，現在的房地產市場呈現謹慎、觀望的態勢。很有“敵不動，我也不動”的對陣策略。一些開發商為了提高成交量，在價格上會略有松動。另一方面，購房者心中的預期價格在不斷變化，似乎永遠期待更低位的價格出現。二手房方面，同樣出現價格上的動搖，但中心城區，仍然可能是量跌價不跌的局面。相對偏遠的區域出現下調價格的可能性較大，從而促進成交量。 以北京為例，8月，北京新房市場在歷經6個月的調控后，價格出現了較為明顯的松動。 瞿安新指出，北京價格調整呈現出以下幾大特點：第一，郊區率先降價，出現價格松動的項目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區域，這些區域的共同特點是新房供應較大、價位相對較低，且在前期經歷過大幅的價格上漲。第二，“特價房”形式“曲線”降價，降價主要形式是推出部分低價“特價房”吸引購房者，直接降價的樓盤則較少出現，開發商降價的目的，主要在于試探市場所能接受的價格底線，不排除未來進一步更大規模的降價的可能性。第三，知名房企引領“降價潮”，參與本輪降價的開發商既有中小開發商，也有富力、遠洋、華業、旭輝等知名房企。 中原地產對四大一線城市近期新房的銷售率進行跟蹤監測，發現從“開盤30日銷售率”指標來看，廣州新開樓盤的30日銷售率相對較好，從7月的33.7%上升到8月的53.5%，市場保持相對溫和。而北京、上海、深圳的30日銷售率則不甚理想，分別僅為26.2%、32.4%、28.8%，庫存消化壓力較大。 “四地熱銷樓盤有一些共性的特點。”中原地產研究中心研究員劉淵告訴記者，熱銷樓盤普遍位于郊區，絕對價格較低；戶型普遍較小，總價較低；周邊配套逐步完善，有一定升值潛力，“只有部分樓盤定價合理，且存在一定促銷、降價現象”。 價格戰有望爆發 那么，在經歷“寒冷”的秋天之后，房地產市場的價格走勢又將如何呢？ “我判斷，年底在量上會有一定的反彈。畢竟現在的秋天已經那么冷了，不然寒冬太難過了。”黃河滔告訴記者，成交量的回升還是取決于價格上的松動，因為短期內調控政策不會有所放松，與此同時各地信貸政策也在暗中收緊。“所以除了新盤打折促銷、部分板塊一、二手房價格倒掛外，部分新房項目的品質相對較高也是吸引市民的重要原因。” 黃河滔還指出，“以舊換新”現象正成為激活局部二手房市場的新契機，置換型業主拋售出的房源價格下降、性價比上升，自然能吸引潛在買家接盤、活躍市場交投。 中原地產在報告中指出，從最近半年的供求比來看，成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分別為1.19、1.35、1.27，廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.06、1.01。供求比高企，反映短期市場供大于求的現象十分嚴重。部分城市新房供應的集中區域，競爭將日益激烈，爆發價格戰的可能較高。 但從長期來看，黃河滔卻認為房地產仍可能是較好的投資選擇。“因為沒有更好的替代品。限購與限貸其實是在為保障房爭取時間，畢竟保障房現在只是剛剛開始。” (責任編輯：白雪松) |
