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中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱。 “中國房地產黃金十年已經結束，未來將是地產的理性發展時期，三四線城市將成為許多大企業發展新動力。 ” 前日下午，中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱在北京就“2011中國三四線城市房地產發展潛力測評研究報告”進行解讀時，作出如是表述。 “新限購”城市或不超十個 當前，在經濟增速放緩，通脹壓力較大的背景下，樓市調控效果初顯，部分一二線城市成交量下滑，但房價上漲壓力仍較大。 7月12日，國務院提出除鞏固和加強原有調控政策外，對房價上漲過快的二三線城市也采取限購。 研究報告認為，這是對三四線市場的一種警示，從一個側面反映了經濟發展水平差異決定了不同城市經濟波動周期的差異，進而在房地產進程上表現出差異。由于調控政策持續發力，相對于一二線城市，三四線城市會受到更多的關注。 對于何時是介入機會，丁祖昱表示可以參考標桿企業進入一個三四線城市，最好是知道其拿地時開始跟進。通過典型企業進入三四線城市策略分析未來競爭格局，如果沒有標桿企業進入的三四線城市，新進入的確有必要注意風險。 不過，丁祖昱認為此次“新限購”無論規模和力度都不會及第一次限購，預計限購的城市不超過十個。 三四線城市機遇風險并存 研究報告指出，近年來隨著城市化進程的不斷深入，三四線城市的整體實力大幅提升，經濟持續增長、基礎設施硬件快速完善、居民住房需求上升、增值保值預期，都使三四線城市房地產市場發展潛力凸現。 丁祖昱舉例說，萬科用7年時間銷售額翻20倍，他們這些大企業最近幾年都從三四線城市受益良多，最大的特征便是布局三四線城市，其中恒大更為徹底，北京、上海這樣的城市都沒有想。 而2011年上半年銷售排名前20的房地產企業，他們三四線城市的比例份額，占整個企業的份額正在不斷攀升。一中字號房企，三四線城市份額占比去年上半年為14%，今年上半年便達到20%。 丁祖昱說，由于三四線城市購買力相對弱，最高房價和平均房價倍差不大，只有三倍左右，而部分一線城市達到10倍，利潤空間小，所以港資和外資房企普遍不愿進三四線城市。但如果一個三四線城市，最高房價和平均房價倍差達到六七倍，這里的市場便已存在風險。 不少房企今年日子難過 丁祖昱認為，今年一月份便推出調控政策，使不少房地產企業“逃過死劫”，如果調控發生在年中，不少房企因將上一年的利潤在年初投入在土地收購上，會死得很慘。因為調控得早，恰恰控制了大家投資的步伐。 他說：“在一年以前，房地產行業的風險主要還是在市場層面，之前調控過多次，但每一次調控帶來的是市場的進一步或者說報復性反彈，所以我們當時認為整個的風險在于市場，市場的供求關系搞清楚，這個市場就清楚了。但是今天整個行業的風險進入到三個層面，既有市場供求的問題，也有經濟、社會的問題。 ” 對于一二線城市調控持續多久，丁祖昱認為至少要三年，十大重點城市的銷售面積占全國比例，由2007年的25%降到去年年底的16%，預計今年還會繼續下降至10%左右。商品住宅的黃金十年過去了，“未來保障房和商品住房同時發展，保障房一定拉住整個商品房的發展，這個是絕對的”。(記者 胡海林) (責任編輯：白雪松) |
