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上海土地市場迎來新一輪推地潮。 7月4日，上海市規劃和國土資源管理局發布2012年第一次預申請公告。其中，上海火車站北廣場以北地塊（以下簡稱“北廣場地塊”）以47.46億元的參考起始總價高調出場。如該地塊年內成功出讓，則有望成為今年上海的總價地王。 相關報道：中赫置地26.3億奪北京萬柳地王 樓面價刷新全國紀錄 該地塊東至大統路，南至中興路，西至彭越浦河沿河綠帶，北至中華新路，總占地面積86430平方米，容積率為2.5~4.35，土地用途涉及住宅、商業、辦公、娛樂等綜合性物業性質。根據公告要求，該地塊須按住宅建筑面積配建不少于5%的經濟適用房。同時，結合地塊設置110KV變電站一處，預留110KV變電站一處，另設附建式公廁。 “在上海內環推出如此大體量的優質地塊實屬罕見，由于地處成熟商圈的核心地段，未來地塊上所建項目或將直接影響上�；疖囌緟^域的產業升級。”世聯地產工商事業部華東區域總經理田愛軍說。 預公告探路 無論是從上�；疖囌颈睆V場出站，還是從上海長途客運總站下車，外地旅客一進上海，都可看到北廣場地塊。面朝上�；疖囌玖Ⅲw交通樞紐，背靠閘北密集的居民生活區，這幅被稱為上海準地王的地塊和北京萬柳地王一樣，有著令業內矚目的地段優勢。 記者從閘北區規劃和土地管理局了解到，北廣場地塊由3幅小地塊組成，沿著中興路從東至西一字排開。其中，靠近上海長途客運總站的地塊面積最大，占地約為36900平方米，容積率4.35，土地性質為商業、辦公；靠近上�；疖囌颈背隹诘牡貕K次之，占地面積約26900平方米，容積率3.7，土地性質為商業、辦公和文化娛樂；靠近彭越浦河的地塊是唯一擁有住宅屬性的地塊，占地面積22630平方米，容積率2.5，限高80米。 田愛軍指出，北廣場地塊總建筑面積約為31.6萬平方米，平均樓板價約為1.49萬元/平方米。目前，該地塊所處區域仍是上海商務區的價值洼地，住宅和寫字樓市場需求旺盛，交通樞紐帶來的流動性客源和規模龐大的居住人口，為商業地產的開發提供了廣闊前景。 “目前有一些開發商打電話詢問情況，但還沒有一家到場面談并遞交申請書。”閘北區規土局相關負責人告訴記者，北廣場地塊自開始預申請以來，市場反響并不強烈。對此，同策咨詢研究中心分析師許之靜認為，閘北不夜城板塊一手住宅平均在售價格為3.5萬元~4萬元/平方米，酒店式公寓均價為2.8萬元~3.5萬元/平方米，辦公樓在售均價為2萬元~3萬元/平方米，因此，留給開發企業的盈利空間相對有限。 “這塊地的地理位置不錯，但總價也很高，對開發商的資金鏈和開發實力有很高要求，全國沒有幾家開發商有能力買下并運營好這塊地。”滬上一家大型國有房企高管指出，準地王身份讓北廣場地塊處境尷尬，開發商在規劃上須配合上�；疖囌镜貐^的整體布局，在工程施工上要考慮鐵路及地下軌道交通，同時還要承擔大型商業綜合體長線投資所帶來的壓力。 許之靜指出，該地塊之所以選擇以預公告形式出現，而不直接掛牌出讓，說明出讓方對出讓前景沒有把握，需要以緩沖期試探市場行情。公告指出，北廣場地塊接受預申請的期限預定為6個月，截止日期為2013年1月4日。此外，出讓人也可根據實際招商情況，提前終止預申請。 沒有競價上限 “這塊地如果被成功開發，將大幅提升區域價值，一旦失敗則會成為開發商的沉重負擔。因此很有可能采取綜合評分制，而不是以往單純的價高者得方式。”全國房地產商會理事李驍指出，北廣場地塊的出讓過程不容有失，一旦流拍將極大地影響區域發展的步伐。 “我們前期付出了高昂的動遷和改造成本，在選擇開發商時一定會謹慎考慮。”上述閘北區規土局負責人指出，地塊申請方在報名時須提供項目開發的具體設想和需求。 資料顯示，上海火車站北廣場雖然處于內環黃金地段，但長期以來都未得到較好的開發利用。同時，北廣場地塊曾是本市棚戶簡屋集中的特大型舊區。2005年8月，為改變北廣場周邊落后陳舊的現狀，閘北區政府痛下決心，用招商引資的方法改造北廣場。經過三期的拆遷，作為上海第一個以土地儲備形式進行的舊區改造項目，上�；疖囌颈睆V場區域的拆平動遷工作在2009年年底宣告完成。 根據規劃，上�；疖囌颈睆V場區域的功能主要有3個：交通功能為，除地鐵站臺和廣場用地外，還包括中興路南側的長途汽車總站、立體式“軌道交通－出租車－公交車”零距離交通換乘樞紐、旅游集散中心；公共活動綜合功能為，在中興路北側的恒豐路和普善路之間建立地區經濟型賓館、辦公等復合中心，在普善路和大統路之間建立通道商業區域；居住功能為，在大統路和共和新路之間建立社區產業與居住區。
田愛軍認為，作為上�；疖囌颈睆V場升級改造工程的重要組成部分，北廣場地塊肩負著“區域經濟引擎”的重任。在該地塊的后期打造中，商業部分的發展空間最大。 7月10日，北京萬柳地王花落中赫。相比之下，上海版準地王沒有競價上限，沒有企業體制之限，唯一需要比拼的將是開發商對項目運營的智慧。 （編輯：劉堃茹） (責任編輯：白雪松) |
