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如果有什么是中國(guó)人喜歡的,那毫無(wú)疑問(wèn)是存款,全世界僅有少數(shù)幾個(gè)國(guó)家民眾的儲(chǔ)蓄率高于中國(guó)人的。在一個(gè)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大約為美國(guó)的五分之一的國(guó)家,中國(guó)人在這一方面表現(xiàn)出色。 但是如果分散投資和資產(chǎn)配置才是累積財(cái)富的關(guān)鍵,那么中國(guó)人只能得個(gè)差評(píng)。原因是——他們財(cái)富的75%投入房地產(chǎn),剩余的則為現(xiàn)金。他們過(guò)度投資于流動(dòng)性差且充滿泡沫的資產(chǎn),而且還錯(cuò)誤地相信它只會(huì)升值。就收入而言,在全球前十個(gè)房?jī)r(jià)最高的城市中,有七個(gè)屬于中國(guó)。換言之,中國(guó)房地產(chǎn)泡沫在現(xiàn)代歷史中是最大的。 此外,中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)收入比率極高。北京的房?jī)r(jià)是民眾平均收入的33.5%倍,上海則為30.2倍,深圳的為30倍。而這些一線城市中普通公寓僅650平方英尺,這樣一來(lái)每平方英尺的價(jià)格為460美元,總價(jià)約為30萬(wàn)美元。在二線城市,同樣面積的公寓價(jià)格為10萬(wàn)美元。 這聽起來(lái)可能并不多,但是如果在房?jī)r(jià)收入比率達(dá)到30的大城市小公寓的售價(jià)為30萬(wàn)美元,這將意味著中國(guó)人的年收入約為1萬(wàn)美元,這與實(shí)際數(shù)據(jù)相符。 這時(shí)人們不免感到困惑:他們?nèi)绾斡心芰I房? 韋德-謝帕德在近期一篇發(fā)表的文章中拋出了這樣一個(gè)問(wèn)題——中國(guó)人如何負(fù)擔(dān)得起超貴的房子? 在中國(guó),置業(yè)是首要的。如果你是一位男性,如果你沒(méi)有一套房子你連約會(huì)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。但是隨著房?jī)r(jià)以超快的速度攀升,他們的機(jī)會(huì)又歸于何處呢? 一切又回到中國(guó)異常高的儲(chǔ)蓄率上。 較美國(guó)大約2%的儲(chǔ)蓄率,中國(guó)人平均儲(chǔ)蓄額約為他們收入的30%。而對(duì)大多數(shù)富人來(lái)說(shuō),他們的儲(chǔ)蓄額比例更高。 下圖顯示了中國(guó)富人和普通人的儲(chǔ)蓄率情況。 富人和普通人的儲(chǔ)蓄率 但是并不僅僅儲(chǔ)蓄率超高。 還有家庭和朋友在幫助年輕人士,使他們?cè)诓恍枰盅嘿J款的前提下就買到超貴的房子。中國(guó)房子中僅有18%有抵押,而美國(guó)所有房子中有50%有抵押。在首付比例上,首套房為30%,第二套房為60%。 因此中國(guó)不得不擔(dān)憂的最后一件事是抵押品贖回危機(jī),中國(guó)的問(wèn)題在于他們已經(jīng)將大部分儲(chǔ)蓄投入到房地產(chǎn)泡沫中,而且還沒(méi)有意識(shí)到其財(cái)富所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。自 2000年以來(lái),郊區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)漲了五到七倍。這樣的房?jī)r(jià)甚至比日本20世紀(jì)80年代發(fā)生的前所未有的房地產(chǎn)泡沫時(shí)的房?jī)r(jià)還高。之后日本遭遇了一場(chǎng) 60%的崩潰,即使事情已經(jīng)過(guò)去25年,日本經(jīng)濟(jì)仍未完全恢復(fù)。 60%暴跌是中國(guó)人應(yīng)該預(yù)測(cè)到的最小值。但是房?jī)r(jià)要跌到2000年初的泡沫前水平則需要跌80%。 這對(duì)于中國(guó)人而言無(wú)疑是一場(chǎng)災(zāi)難。據(jù)估計(jì),中國(guó)家庭財(cái)富合計(jì)為27.7萬(wàn)億美元,這個(gè)數(shù)字是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的約3倍。由于這部分財(cái)富中75%倍投入房地產(chǎn),那么也就相當(dāng)于20.4萬(wàn)億美元。 如果房?jī)r(jià)像當(dāng)初日本那樣暴跌60%,那么這將意味著中國(guó)人12.2萬(wàn)億美元的財(cái)富將蒸發(fā)。如果下跌80%,那么將有16萬(wàn)億美元甚至更多蒸發(fā)。 如果中國(guó)人積攢的資金突然消失,那么本來(lái)就沒(méi)什么安全感的中國(guó)消費(fèi)者作何感受? 我預(yù)期的是中國(guó)的危機(jī)將是現(xiàn)代歷史中家庭財(cái)富蒸發(fā)最多的一次。這都是因?yàn)橹袊?guó)人過(guò)度投資流動(dòng)性差且充滿泡沫的資產(chǎn)——房地產(chǎn)。而郊區(qū)家庭中有20%擁有兩套甚至更多套的房子,這個(gè)數(shù)字是美國(guó)的近兩倍。 但是中國(guó)人不僅過(guò)度投資房地產(chǎn),他們還購(gòu)置未來(lái)使用的空房地產(chǎn),然而實(shí)際上他們并用不上。獨(dú)立公司監(jiān)測(cè)到那些沒(méi)有用電的房子數(shù)量,發(fā)現(xiàn)房屋空置率高達(dá)27%。 誰(shuí)會(huì)把錢投到空置率達(dá)27%的房地產(chǎn)中? 在哪個(gè)國(guó)家空置率這么高的情況下房?jī)r(jià)還飆升?
誠(chéng)然,中國(guó)人在儲(chǔ)蓄上表現(xiàn)出色,但是他們的致命弱點(diǎn)是荒謬地認(rèn)為房?jī)r(jià)將只會(huì)上漲!可以說(shuō)在一個(gè)泡沫最大且房地產(chǎn)過(guò)度估值情況最為嚴(yán)重的國(guó)家,這是最糟糕的設(shè)想。 |
