房價下降要開發(fā)商索賠 “契約”還是“棄約”？_中國規(guī)劃網(wǎng)—

　　沒買房的購房人希望降價，已買房的業(yè)主希望升值。如此"圍城"般的心態(tài)在樓市中已成慣性。但當常態(tài)被打破時，希望便會化為暴怒，如此心態(tài)在樓市中也已成為慣性。樓市就在這種慣性思維中形成了一套單方面的"契約精神"。樓盤在降價時給老業(yè)主"補差價"已經(jīng)成了開發(fā)商息事寧人的常規(guī)手段，而當樓盤升值時，開發(fā)商是否該要求業(yè)主"補差價"呢？
　　◎微聲音
　　許小年
　　著名經(jīng)濟學家
　　"維權(quán)？什么權(quán)？簽了合同不認賬的權(quán)利？您買的冰箱、電視要是降價了，也打上門去維權(quán)？炒的股票跌了呢？您是不是覺得這世界上的物價只能漲，不許跌？"
　　馬光遠
　　財經(jīng)評論員
　　"這幫業(yè)主鬧什么呢？誰說房價一直會漲？誰這么說的你們應(yīng)該去和他血戰(zhàn)，而不是在這里耍無賴，你們應(yīng)該去找那些一直鼓噪房價不會降的人。開發(fā)商給你購房合同承諾不降價了嗎？如果沒有承諾，請你們不要丟人現(xiàn)眼了，還維權(quán)，你們維的是啥權(quán)呢？"
　　劉德忠
　　中信證券首席投資顧問
　　"一下跌6000元每平方米確實殘忍，但商品房首先是商品，是商品就會漲會跌，怎么就急眼干架了？"
　　如何保證購房人利益應(yīng)仔細探討
　　陳志◎北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長
　　商品房買賣是一種市場交易，要遵守合同的約定，其投資帶來的收益或損失都應(yīng)該由自己承擔。從近期降價引起老業(yè)主不滿的樓盤位置來看，絕大多數(shù)都位于通州，這與通州此前房價上漲幅度過大有關(guān)。從今年初開始，通州樓市的成交量一直在低位徘徊。2月份，通州有327套住宅簽約，到了3月份只有190套簽約，4月成交量繼續(xù)下降，只有179套簽約，月成交量接近"腰斬"。7月份，整個通州在售的56個項目成交量只有231套。成交量的下滑，也迫使開發(fā)商必須降價換量，也就造成了老業(yè)主頻繁維權(quán)的局面。
　　在老業(yè)主要求賠償過程中，一些項目出于維護品牌的考慮，同意向老業(yè)主進行補充或變相補償，對于這種方式，可以探討。
　　在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，隨著政策調(diào)控趨緊，房地產(chǎn)市場層面缺少制度上的設(shè)計，以便考慮到市場波動對于市民購房影響。在經(jīng)濟下行、資產(chǎn)貶值時，購房人利益如何保證仍需要探討，而當這個問題得到妥善處理的時候，就會抑制房地產(chǎn)的大起大落。
　　從北京上半年的價格調(diào)控目標來看，比去年全年14847元/平方米下降了6.6%，而且這個指標每個月都在下降，穩(wěn)中有降的態(tài)勢非常明顯。此外，越來越多的開發(fā)商在以價換量，通過降價保證現(xiàn)金流，房價下行的趨勢已經(jīng)越來越明顯，因此，為了避免開發(fā)商降價導致購房人資金受到損失，有意出手購房的人群還應(yīng)保持謹慎。
　　交易自由風險自負
　　李文杰◎中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理
　　按照商品交換的契約精神，補償還是不補償?shù)拇鸢冈俸唵尾贿^了：交易自由、風險自負，房價下跌的風險應(yīng)該由買者承擔，開發(fā)商沒必要承擔。就像在股市中，難道股票跌了，還要找上市公司、證劵機構(gòu)賠錢嗎？
　　如果購房人買房是因為投資，那么在整個投資市場中，沒有一項投資是包賺不賠的。因此，購房人對房地產(chǎn)市場的政策和市場風險也應(yīng)有必要的認識。
　　此外，之所以現(xiàn)在樓盤降價屢遭到老業(yè)主索賠，還是因為購房合同不是很完善，在很多方面并沒有進行全面的約定。這也就是造成項目降價，老業(yè)主能理直氣壯找開發(fā)商索賠的原因之一。
　　由于合同約定的不全面，也導致一些沒有契約精神的業(yè)主即便得不到開發(fā)商的差價補償或進行相關(guān)賠償時，也會通過挑揀一些房屋質(zhì)量問題，從而達到退房目的。
　　之所以通州屢次出現(xiàn)購房人因降價索賠的案例，還是因為通州房價存在大起大落的現(xiàn)象。當通州基礎(chǔ)設(shè)施的瓶頸一旦打破，區(qū)域內(nèi)住宅市場也將回歸平穩(wěn)。
　　高房價磨滅契約精神
　　曹建海◎中國社會科學院研究生院教授
　　房價之所以降不下來，就是因為這些人鬧的。按照他們自己所說，作為消費者他們認為自己受到了開發(fā)商的欺騙，要求開發(fā)商補償差價或者直接無條件退房。但實際上來說，這些所謂進行"維權(quán)"的消費者所做的事情，只能算是無理要求，因為這些消費者的本來面目也就是投資者。
　　房價下降不僅順應(yīng)了政策調(diào)控，更是市場環(huán)境的大勢所趨。通州區(qū)域整體房價都在下調(diào)，投資者又有什么理由能阻擋這樣的趨勢呢？作為買賣房屋的投資行為，房價最高點買入是很正常的事情，現(xiàn)在房價降了，卻要開發(fā)商幫著承擔，那為什么房價漲的時候投資者不幫著開發(fā)商承擔一些呢？既然買房的目的是投資，那么自己就應(yīng)該愿賭服輸。
　　近幾年來，房價始終只見大起卻未見大落，購房人的契約精神已經(jīng)被"炒房"所取代，而當房價真正回歸到理性價位，投資客不再買房子、開始拋房，反而促進了供給，減少了需求。這樣一來，房價拐點就出現(xiàn)了。回歸自住本質(zhì)的房地產(chǎn)市場，也就能讓購房人重拾契約精神。
　　契約不平等何談契約精神？
　　劉世杰◎大成律師事務(wù)所合伙人
　　購房人是否違背了契約精神，若僅僅依據(jù)已經(jīng)簽署、履行的《商品房買賣合同》的約定本身來看，業(yè)主在《商品房買賣合同》未約定或者不能證明開發(fā)商曾經(jīng)承諾過房屋降價由開發(fā)商補償差價的情況下，要求開發(fā)商補償差價確實有違契約精神。
　　但是一味譴責業(yè)主沒有契約精神也是以偏概全。要么是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的既得利益者，要么是對房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)不明了者，往往說業(yè)主完全可以不買，或者選擇其他項目。可是在開發(fā)商無不將自己的營銷手段發(fā)揮至極致的情況下，業(yè)主有選擇權(quán)嗎？正因為沒有選擇權(quán)，業(yè)主在購房現(xiàn)場根本不可能有時間查閱合同，哪怕是瀏覽一下，即便是業(yè)主簽了字，但這樣的合同是業(yè)主的真實意思表示嗎？
　　再者，即便業(yè)主審閱了合同，可是業(yè)主有與開發(fā)商平等協(xié)商的地位嗎？曾經(jīng)有位業(yè)主打算購買一套近三千萬元的房屋，在簽訂合同時為了增加幾個必要的補充條款，竟然費盡周折。售樓人員甚至直接稱，要不是因為價款相對較高根本沒工夫搭理你們。
　　另外，也確實有部分不誠信的開發(fā)商或者開發(fā)商委托的代理公司為了銷售目的，進行口頭承諾或欺詐。因此，指責業(yè)主因未遵守一份并非建立在平等協(xié)商、互惠互利的基礎(chǔ)上的合同有違契約精神，不符合現(xiàn)實狀況。
　　至于業(yè)主以非訴訟的方式維權(quán)，只要不違背法律法規(guī)的規(guī)定，也無可指責。但應(yīng)該注意的是，業(yè)主若存在擾亂社會秩序或者影響開發(fā)商正常辦公秩序，造成不良后果的，則應(yīng)依法承擔法律責任。
　　◎調(diào)查
　　房價降了，開發(fā)商應(yīng)該賠錢嗎
　　·調(diào)查單位：北京晚報《樓宇周刊》、新浪樂居
　　·調(diào)查樣本：22062名網(wǎng)友
　　·調(diào)查時間：9月14日16:00至9月20日13:30
　　買房前觀點
　　1、您的購房目的是？
　　■自住 70.5%
　　■投資 8.1%
　　□自住+投資 21.5%
　　2、如果您準備出手買房的小區(qū)正在降價，但降價行為遭到了前期業(yè)主的抵制，您是否贊同業(yè)主的這種抵制行為？
　　■不贊同 78.8%
　　■無所謂 8.1%
　　□贊同 13.1%
　　3、您認為，房子降價時，業(yè)主一方是否應(yīng)遵循"契約精神"？
　　■應(yīng)該，既然愿意買，那么就代表可以接受房子未來漲價或降價 89.3%
　　■不應(yīng)該，為什么其他人買同樣的房要比我花的更少 10.7%
　　買房后觀點
　　1、作為業(yè)主，您買房的小區(qū)如果后期開盤時房價出現(xiàn)較大幅度下滑，您能否接受？
　　■能 72%
　　■不能 18%
　　2、如果一旦出現(xiàn)上述情況，您會怎么辦？
　　■原先價格是我自己認可的，后期降不降跟開發(fā)商沒關(guān)系 80.1%
　　■要求開發(fā)商賠償差價 19.9%
　　3、如果您買的房子升值了，您是否會對開發(fā)商進行補償差價？
　　■不會 97.8%
　　■會 2.2%

　　(責任編輯：白雪松)