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　　據(jù)《東方早報》，張輝，男，現(xiàn)年39歲，江蘇徐州人。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長，多家房地產(chǎn)媒體欄目資深評論員。畢業(yè)于南京大學(xué)城市與資源學(xué)系，有著7年的城市規(guī)劃專業(yè)背景，6年的房地產(chǎn)企業(yè)實踐經(jīng)驗和7年的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)歷練。

　　2001年6月碩士研究生畢業(yè)后，我拿到美國德克薩斯A&M大學(xué)的全額獎學(xué)金，準(zhǔn)備去攻讀景觀建筑與城市規(guī)劃博士學(xué)位。但由于簽證問題，加上“9·11”事件，我打消了赴美留學(xué)念頭。

　　全球最大的建設(shè)市場在中國，我學(xué)的是城市規(guī)劃專業(yè)，本科畢業(yè)后在一家國資背景的房產(chǎn)公司工作兩年，所學(xué)專業(yè)與國家的建設(shè)熱潮高度吻合，在國內(nèi)還是很有發(fā)展前景的。我也因此見證了十年來中國經(jīng)濟(jì)騰飛、城市化與房產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進(jìn)程。

　　第一波房產(chǎn)熱潮

　　2002年，全國很多城市都出臺了刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產(chǎn)熱潮。

　　2002年春節(jié)過后第一天上班，我正式到南京萬科報到。

　　進(jìn)入萬科后，我在項目發(fā)展部工作，主要負(fù)責(zé)新項目的拓展和相關(guān)的市場研究、可行性研究等工作，說白了，就是負(fù)責(zé)買地，做好與之相關(guān)的可行性研究、談判、簽約、辦理土地手續(xù)等事務(wù)。

　　金色家園是萬科進(jìn)入南京的第一個項目，位于莫愁湖畔的二道埂子，是2001年通過投標(biāo)方式以最高價拿下的，當(dāng)時的地價超出了本地所有開發(fā)商的預(yù)期，也擊敗了當(dāng)時南京地產(chǎn)的龍頭老大棲霞建設(shè)，引起了非常大的轟動。

　　二道埂子原本只是一條狹窄破落的小路，兩邊都是棚戶區(qū)，治安、環(huán)境都很差，是南京人最不愿意提及、最不愿意去的地區(qū)之一。正因為條件惡劣，很多人才對萬科高價拿地感到驚異。萬科看中，一是該地塊緊鄰莫愁湖，而且地塊狹長，沿莫愁湖延伸長達(dá)1.8公里，屬于難得的全湖景地塊；二是，該地塊距離新街口市中心不到3公里，屬于典型的優(yōu)質(zhì)地段；三是，建鄴區(qū)計劃對二道埂子進(jìn)行全面拆遷改造，地區(qū)風(fēng)貌和地段價值未來將發(fā)生翻天覆地的變化。后來市場的發(fā)展驗證了萬科的判斷。

　　2002年5月1日，萬科金色家園的樣板房開放，5月4日開盤，均價定在5200元/平方米，而當(dāng)時周邊房價只有3000多元/平方米。要知道，當(dāng)時位于新街口市中心的金鷹國際花園的房價也只有5000元/平方米出頭，位于湖南路的天福園的房價也就在5000元/平方米上下，金色家園開出了市中心的房價。雖然當(dāng)時內(nèi)部員工和關(guān)系戶認(rèn)購了一批，但是由于一期總量較大，能否獲得市場認(rèn)同，公司沒有底。

　　但就在開盤前幾天，南京市政府出臺減免契稅、個人所得稅等多項優(yōu)惠政策，把整個樓市帶動起來。當(dāng)時，包括上海、北京在內(nèi)的全國不少城市都出臺了類似刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產(chǎn)熱潮。

　　就在金色家園開盤前3天的一個中午，近百名客戶在售樓處排起了隊，整整3天3夜，中間還有1天下起了小雨，萬科的工作人員幫忙搭起了帳篷，還發(fā)放了食品和飲用水，并幫助維持秩序。這是南京住房制度改革以來出現(xiàn)的第一次排隊買房。萬科開盤當(dāng)天，一共賣掉了八成左右。

　　第一次迎來“困難”

　　前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的政策仍在發(fā)揮作用，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

　　憑借金色家園的熱銷，萬科在南京市場站穩(wěn)了腳跟。這時，加快拿地、拓展新項目的步伐也同時加快。2002年3月份，南京市出臺《南京市國有土地使用權(quán)掛牌交易實施辦法》，商品房開發(fā)用地全部實行招拍掛出讓，走在了全國前列。此時，隨著房價快速上漲，土地市場火熱，多輪競拍、高價拿地的案例層出不窮，地價頻創(chuàng)新高。萬科由于過于注重對市場風(fēng)險的把控，始終拿不到合適的地塊，即使在二級市場也難有斬獲。

　　2003年的房價和地價延續(xù)了2002年的升勢，并且上漲的勢頭更為迅猛，略顯保守的萬科雖然一步步放大自己對后市預(yù)測的膽量，但依然跑不過不斷攀升的地價。到同年6月，因房產(chǎn)市場的過熱，央行對房產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但房價和地價并未得到有效控制。當(dāng)年7月，萬科在新興板塊奧體高價搶下一塊200畝的地塊。

　　2004年，為了抑制房價上漲，國家暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)性審批半年。年底凍結(jié)期結(jié)束，國家出臺土地供應(yīng)計劃管理制度，重點(diǎn)控制每年新增建設(shè)用地指標(biāo)和新增建設(shè)用地占用耕地指標(biāo)。但這次調(diào)控主要是抑制供給，對需求尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的政策仍在發(fā)揮作用，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

　　這一年，我從項目發(fā)展部調(diào)到了營銷部，全程參與了萬科在奧體項目光明城市的前期定位、策劃推廣和后期的銷售等工作。當(dāng)年9月，光明城市正式推向市場。因定價偏高、區(qū)域不成熟、宏觀調(diào)控等多種因素的影響，銷售情況不理想。就在開盤幾個月之后，為了扭轉(zhuǎn)銷售形勢，公司在銷售上進(jìn)行了大刀闊斧的改革，由之前的自行銷售改為引進(jìn)代理公司銷售，而公司原先的營銷員大部分被辭退，市場的殘酷性終于體現(xiàn)出來。而我也在這段時間應(yīng)邀去萬科集團(tuán)總部企劃部交流學(xué)習(xí)近3個月。

　　2005年春節(jié)之后，我從總部回到了南京，并在當(dāng)年年中，離開了工作3年多之久的萬科，通過社會公開應(yīng)聘到了南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會工作，任職為秘書長，負(fù)責(zé)會里的日常工作。促進(jìn)會屬于行業(yè)協(xié)會，作為政府和企業(yè)之間的橋梁紐帶，開展行業(yè)指導(dǎo)、行業(yè)自律、行業(yè)服務(wù)等事項，促進(jìn)南京房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。