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　　據《東方早報》，張輝，男，現年39歲，江蘇徐州人。南京房地產開發建設促進會秘書長，多家房地產媒體欄目資深評論員。畢業于南京大學城市與資源學系，有著7年的城市規劃專業背景，6年的房地產企業實踐經驗和7年的行業領導歷練。

　　2001年6月碩士研究生畢業后，我拿到美國德克薩斯A&M大學的全額獎學金，準備去攻讀景觀建筑與城市規劃博士學位。但由于簽證問題，加上“9·11”事件，我打消了赴美留學念頭。

　　全球最大的建設市場在中國，我學的是城市規劃專業，本科畢業后在一家國資背景的房產公司工作兩年，所學專業與國家的建設熱潮高度吻合，在國內還是很有發展前景的。我也因此見證了十年來中國經濟騰飛、城市化與房產市場發展的歷史進程。

　　第一波房產熱潮

　　2002年，全國很多城市都出臺了刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產熱潮。

　　2002年春節過后第一天上班，我正式到南京萬科報到。

　　進入萬科后，我在項目發展部工作，主要負責新項目的拓展和相關的市場研究、可行性研究等工作，說白了，就是負責買地，做好與之相關的可行性研究、談判、簽約、辦理土地手續等事務。

　　金色家園是萬科進入南京的第一個項目，位于莫愁湖畔的二道埂子，是2001年通過投標方式以最高價拿下的，當時的地價超出了本地所有開發商的預期，也擊敗了當時南京地產的龍頭老大棲霞建設，引起了非常大的轟動。

　　二道埂子原本只是一條狹窄破落的小路，兩邊都是棚戶區，治安、環境都很差，是南京人最不愿意提及、最不愿意去的地區之一。正因為條件惡劣，很多人才對萬科高價拿地感到驚異。萬科看中，一是該地塊緊鄰莫愁湖，而且地塊狹長，沿莫愁湖延伸長達1.8公里，屬于難得的全湖景地塊；二是，該地塊距離新街口市中心不到3公里，屬于典型的優質地段；三是，建鄴區計劃對二道埂子進行全面拆遷改造，地區風貌和地段價值未來將發生翻天覆地的變化。后來市場的發展驗證了萬科的判斷。

　　2002年5月1日，萬科金色家園的樣板房開放，5月4日開盤，均價定在5200元/平方米，而當時周邊房價只有3000多元/平方米。要知道，當時位于新街口市中心的金鷹國際花園的房價也只有5000元/平方米出頭，位于湖南路的天福園的房價也就在5000元/平方米上下，金色家園開出了市中心的房價。雖然當時內部員工和關系戶認購了一批，但是由于一期總量較大，能否獲得市場認同，公司沒有底。

　　但就在開盤前幾天，南京市政府出臺減免契稅、個人所得稅等多項優惠政策，把整個樓市帶動起來。當時，包括上海、北京在內的全國不少城市都出臺了類似刺激政策，掀起了住房制度改革以來第一波房產熱潮。

　　就在金色家園開盤前3天的一個中午，近百名客戶在售樓處排起了隊，整整3天3夜，中間還有1天下起了小雨，萬科的工作人員幫忙搭起了帳篷，還發放了食品和飲用水，并幫助維持秩序。這是南京住房制度改革以來出現的第一次排隊買房。萬科開盤當天，一共賣掉了八成左右。

　　第一次迎來“困難”

　　前些年擴大內需、刺激住房消費的政策仍在發揮作用，導致供求關系失衡，出現投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

　　憑借金色家園的熱銷，萬科在南京市場站穩了腳跟。這時，加快拿地、拓展新項目的步伐也同時加快。2002年3月份，南京市出臺《南京市國有土地使用權掛牌交易實施辦法》，商品房開發用地全部實行招拍掛出讓，走在了全國前列。此時，隨著房價快速上漲，土地市場火熱，多輪競拍、高價拿地的案例層出不窮，地價頻創新高。萬科由于過于注重對市場風險的把控，始終拿不到合適的地塊，即使在二級市場也難有斬獲。

　　2003年的房價和地價延續了2002年的升勢，并且上漲的勢頭更為迅猛，略顯保守的萬科雖然一步步放大自己對后市預測的膽量，但依然跑不過不斷攀升的地價。到同年6月，因房產市場的過熱，央行對房產市場進行調控，但房價和地價并未得到有效控制。當年7月，萬科在新興板塊奧體高價搶下一塊200畝的地塊。

　　2004年，為了抑制房價上漲，國家暫停農用地轉性審批半年。年底凍結期結束，國家出臺土地供應計劃管理制度，重點控制每年新增建設用地指標和新增建設用地占用耕地指標。但這次調控主要是抑制供給，對需求尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴大內需、刺激住房消費的政策仍在發揮作用，導致供求關系失衡，出現投機炒作和被動需求等非合理需求的快速增長，商品房價格大幅上漲。

　　這一年，我從項目發展部調到了營銷部，全程參與了萬科在奧體項目光明城市的前期定位、策劃推廣和后期的銷售等工作。當年9月，光明城市正式推向市場。因定價偏高、區域不成熟、宏觀調控等多種因素的影響，銷售情況不理想。就在開盤幾個月之后，為了扭轉銷售形勢，公司在銷售上進行了大刀闊斧的改革，由之前的自行銷售改為引進代理公司銷售，而公司原先的營銷員大部分被辭退，市場的殘酷性終于體現出來。而我也在這段時間應邀去萬科集團總部企劃部交流學習近3個月。

　　2005年春節之后，我從總部回到了南京，并在當年年中，離開了工作3年多之久的萬科，通過社會公開應聘到了南京房地產開發建設促進會工作，任職為秘書長，負責會里的日常工作。促進會屬于行業協會，作為政府和企業之間的橋梁紐帶，開展行業指導、行業自律、行業服務等事項，促進南京房產業健康發展。