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不出所料，房地產相關話題再度成為全國兩會的熱點。一項兩會民意調查顯示，“抑制房價”、“讓百姓居者有其屋”成為“兩會”期間百姓最為關注的話題之一。全國人大代表和全國政協委員也紛紛建言獻策，對這一重大民生問題給予高度關注。政府工作報告也就“繼續(xù)搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設”作出了明確的說明。那么，在全國兩會地產風云背后究竟隱藏什么?兩會后的樓市走勢如何? 民眾高度關注房價及房產調控說明兩個問題 據人民網輿情監(jiān)測室統(tǒng)計，截至3月6日，網上與“房價”及“房產調控”相關的新聞刊發(fā)、轉載量超過9萬篇，論壇、博客數量超過18萬條。民眾高度關注房價及房地產調控說明兩個問題： 一是充分表明民眾對當前畸高房價的不滿。房改以來，中國房地產得以快速發(fā)展，房價也不斷被推高。目前，一線城市的房價收入比已經超過18:1，房價已處畸高狀態(tài)，已經遠遠超出民眾承受范圍; 二是民眾對中央的房地產調控既心存疑慮更充滿期待。2010年，中央發(fā)起了史上最嚴的房地產調控，出臺了諸多旨在打擊投機、抑制投資、引導需求的政策，從市場表現來看，各地房價尚未出現應有跌幅，“促進房價合理回歸”的目標還顯得很遙遠。在這樣的態(tài)勢下，民眾熱切期盼中央房地產調控能真正顯效，房價能夠盡快回歸合理，早日實現安居夢。 代表委員發(fā)出不同呼聲折射三大問題 全國人大代表及政協委員紛紛建言獻策，從不同角度發(fā)出了針對房地產的呼聲： 一是呼吁中央松綁房地產調控。全國政協委員、河南工商聯副主席王超斌提交《建議實行階梯性調控》的提案，建議90平方米以下的房子可以買一到兩套，但買第一套給予優(yōu)惠，買第二套不予照顧，買第三套征稅。對于買高端住房，應該取消限制。此提案的實質就是呼吁松綁限購。 其實，自房地產調控開始之日起，要求松綁的呼聲就此起彼伏，因為利益群體過慣了好日子，而房地產調控讓他們放棄暴利，讓他們從獲取的利益中吐些出來，他們實在不愿意。而在兩會期間，要求松綁的呼聲會更高，呼吁松綁的角度會更多，這些呼聲主要是來自房地產從業(yè)人士、房地產協會人員以及部分專家。他們的根本目的就是要讓政府放松甚至取消調控，以便于輕松地獲取暴利。 二是呼吁給予首次購房者房貸優(yōu)惠。萬達集團的董事長王健林今年全國兩會提案為《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復7折優(yōu)惠利率》;全國的政協委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛則建議，現行房地產調控政策不能松綁但需要微調，應該恢復首套房貸7折利率。 表面看來，此類呼聲是為了維護首次購房者的利益，而在事實上此呼聲恰恰是在很大程度上害了首次購房者。理由如下：首先，一旦降低首套購房者首付比例并給予優(yōu)惠利率，勢必誘使很多普通民眾投身購房大軍，這必將導致成交大量增加。大量的成交必將在很大程度上緩解開發(fā)商的資金壓力，房價下跌步伐將減緩、甚至可能出現止跌或上漲的狀況;其次，以降低首付、給予優(yōu)惠利率的方式刺激首次購房者的購房需求，必將大幅增加銀行的風險;第三，給首次購房者降首付及利率的實質是松綁調控政策;第四，若畸高房價不降，即便給老百姓降低首付及利率，也不能令老百姓買得起房;第五，一旦給首次購房者降首付及利率，將令市場成交大幅增加，必將導致市場誤讀為松綁調控，將在很大程度上不利于地方政府對中央調控的執(zhí)行。 三是呼吁進行制度性建設，確保房地產長期健康穩(wěn)定發(fā)展。一些專家、學者的提案更多是從制度的層面入手，包括房產稅、土地出讓制度、小產權房等方面，這些涉及深層次的制度問題是每年兩會的熱點，雖然屢有提及，但是真正有所改變卻異常艱難。 對此，筆者以為，制度性建設絕非一蹴而就，當權衡輕重緩急。以目前房地產調控形勢及市場表現來看，應盡快開征房產稅，利于地方政府在擁有穩(wěn)定稅源的情況下拋卻土地財政思維，并在很大程度上打擊投機抑制投資;應逐步變革土地供應策略，保障房建設用地采取劃撥、中低價商品房建設用地采取批租、高端商品房建設用地拍賣;至于小產權房，筆者以為宜規(guī)范而不是強硬的清理。 政府工作報告?zhèn)鬟f四大信號 政府工作報告明確要繼續(xù)搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 政府工作報告?zhèn)鞒鏊拇笮盘枺?/p> 一是限購、限貸政策不僅會毫不動搖地執(zhí)行，而且還會進一步深化和加強。因為中央的房地產調控目標已經非常明確，就是要促進房價合理回歸，說白了就是要讓房價出現較大的跌幅。欲達促進房價合理回歸之功，必須要盡最大努力打擊投機、抑制投資、引導需求。而限購、限貸政策是實踐證明了的打擊投機、抑制投資的有力政策，唯有不折不扣地執(zhí)行，甚至繼續(xù)深化和加強限購、限貸政策，才能確保房價合理回歸。 二是保障房建設與管理將制度化規(guī)范化。政府工作報告指出，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建設、分配及退出機制。我們可以看出，中央或將進一步強化地方政府保障房建設責任，將當地保障房建設情況納入地方政府考核體系，或將盡快研究出臺《保障房建設與管理暫行規(guī)定》。 三是將出臺政策鼓勵開發(fā)商建設中低價位商品房。政府工作報告提出要采取有效措施增加普通商品房供給，這是近年來中央多次提及的核心調控思路，因為唯有如此，才能在更大程度上滿足民眾普遍的購房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供給呢?筆者以為需充分調動開發(fā)商建設普通商品房的積極性。而欲達此功，需在減少開發(fā)商拿地成本方面多做努力。筆者以為，在目前房地產調控處極端關鍵時期，中央不會出臺過多的鼓勵政策，因為，一旦鼓勵過度，將對房地產調控不利。故此，兩會后，中央或將推廣北京的限地價、競房價的土地供應模式，即地價是事先限定好的，然后設定一個將來銷售的最高房價，開發(fā)商在此基礎上，誰報的價格越低最終誰就拿地。 四是房產稅將盡快在全國開征。加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。結合“促進房價合理回歸”的調控目標，我們可以看出，中央必將在投資比重較大的城市開征房產稅。而在年初，住建部部長姜偉新表示要繼續(xù)加快個人住房信息系統(tǒng)建設，保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。可以想見，今年下半年房產稅將在40個信息聯網的城市開征。 未來樓市將現四大趨勢 從市場表現來看，2010年的調控預期已經實現，各地房價已經停止上漲，各地投機現象明顯減少，一線城市已經基本不存在投機。而從目前的促進房價合理回歸的調控目標來看，離實現調控預期還有相當長的一段路要走。從目前市場數據看，一線城市房價已經普遍下跌，部分區(qū)域已經出現較大的跌幅，二、三線城市房價也開始下滑，可以說，中國房價已經無可爭議地步入了下行通道。 而從開發(fā)商面臨的境況來看開發(fā)商大幅降價是必然選擇：一是中央堅定的調控政策，尤其是促進房價合理回歸的明確信號;二是地方政府已經絕無救市可能，令開發(fā)商的幻想徹底破滅;三是開發(fā)商的資金日漸緊張卻又缺少融資渠道;四是市場已經缺少投資支撐，而消費需求有持續(xù)觀望。 故此，未來樓市發(fā)展的趨勢將表現為： 一是房價持續(xù)下跌，在持續(xù)調控影響下，房價將至少在兩到三年內保持下跌態(tài)勢;二是成交略有回升，房價下跌過程中必將刺激不同人群的購買需求，這樣也將令成交量出現回升;三是房地產業(yè)洗牌加劇，未來幾年，房企項目轉讓、轉型將是主旋律;四是房地產市場格局面臨重新定位，中國房地產市場將告別商品房時代，將會出現以保障房為主、中低商品房為次、高端商品房為輔的格局。 (責任編輯：白雪松) |
