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對于地產商而言，住房租賃融資的這個春天有點短。 8月29日，上海證券交易所公布，富力地產（02777.HK）60億元非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券已經在8月29日被終止。 根據上證所最新的信息顯示，被叫停的除了富力地產以外還有合生創展，合生創展一筆100億元的住房租賃公司債自7月2日至今仍處于“中止”狀態；而合生創展另一筆31億元公司債券已被上證所終止。 此時，距“住房租賃融資的春天”僅開始4個月。 就在4月25日，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發展，數萬億元規模的住房租賃產業獲得了最明確的資金渠道支撐。最重要的是，文件指出將在審核領域設立“綠色通道”。  一時間，房企蜂擁而至。 異化為變相融資 自2017年10月開始，隨著國內首單長租公寓資產類REITs（房地產投資信托）產品正式破冰，住房租賃融資的市場被迅速激活。2018年以來，至少有12家公司提交了發行住房租賃專項公司債的申請，發行規模總計618.8億元。 而據時代周報記者查閱，富力地產和合生創展均未公開披露其在長租公寓項目的發展規劃。在已回復狀態中的融信、龍光等房企目前也未有對公眾公布實質性的長租公寓項目。 在今年7月已獲得上海證券交易所通過的100億元規模“中聯前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”的恒大地產集團，雖然已經表態將要進軍長租公寓市場，但截至目前亦未公布其長租公寓項目發展計劃。 “融資渠道不斷收緊態勢已然明顯，這也是不少房企希望通過住房租賃來融資的重要原因。” 全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受時代周報記者采訪時指出，“住房租賃融資的迅速發展是基于國家政策的大力支持，但目前對于住房租賃融資可能帶來的風險仍沒有明朗。” “就目前收緊住房租賃融資的情況來看，不排除這是為了防范各類借住房租賃市場發債實現變相融資。”中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時表示，目前的住房租賃市場仍未成熟，部分改革內容包括債券信用評級、資金投入的范圍等或還需要重新審核，前期發債的成熟度不高。 一切為了現金流 進入2018年以來，如何維持企業現金流成為房地產商心頭之痛。 根據同策咨詢研究院發布的監測數據，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當于2017年下半年融資體量。而從走勢來看，40家監測房企的融資金額在2018年5月驟降，達到自2017年5月以來最低額。 從具體項目而言，非標準化的融資逐步向標準化融資轉變的趨勢明顯。 2018年一季度，非標融資新增余額占比回落11%，而作為非標兩大方向之一的委托貸款更是呈現負增長態勢，房企多元化融資渠道全面被堵。 但對于貸款和債券融資而言，比例上升的速度讓人驚訝：2018年6月底，全國房產開發貸余額8.2萬億元，較去年同期增長了27.8%；而截至8月21日，房地產企業發債（信用債）規模達3169.50億元，已經接近2017年全年3312.68億元的規模。 “在國家去杠桿的大背景之下，非標融資變得越來越艱難。”顧云昌告訴時代周報記者，目前房地產企業現金流緊張的狀況有兩方面原因：一方面是中央始終在防止大量的資金流入房地產，因此造成房地產企業流動性不足；另一方面則是經歷過去幾年開發高潮之后，開發商購買了大量土地使得資金積壓的情況嚴重。“一進一出之間，房地產企業的現金流自然會受到明顯壓力。” 顧云昌同時指出，過去在融資總額中占比較高的境外債券，也在發改委限制境外發債投資境內房地產的大背景下被逐步堵死。 6月28日，發改委在官網發布的文件中稱，發改委將同有關部門合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防范外債風險。據彭博統計，截至2019年底，中國地產企業需要償付總計774億美元的境內外到期債券。 與“錢荒”一同而來的，將是越來越高的融資成本。 據同策研究院監測顯示，在已披露的數據中，7月份融資成本最低的一筆是萬科于2018年7月26日發行的2018年度第三期超短期融資券，發行金額為30億元，利率為3.58%。此外，萬科發行的首期中期票據的票面利率也較低，為4.6%。 而融資成本最高的是融創中國發行的于2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。值得注意的是，境外發行的公司債利率均超8%。 “在融資成本升高以及渠道減少的大背景下，回籠資金成為房地產企業的頭等大事。”顧云昌告訴時代周報記者，包括碧桂園等頭部企業，均把回籠資金作為近段時間企業運營的首要目標。 高收益背后的高負債 盡管資金緊張而叫苦不迭，但在最近發布的上市房企的半年報中，增收又增利的現象頗惹人注目。 根據wind資訊統計，2018年上半年，A股135家上市房企營業收入總計高達7740億元，同比上漲24%；包括恒大、萬科、融創、保利、華潤等前十大房企均實現利潤翻番；此外，萬通地產、廣宇發展等17家中小型企業上半年凈利潤漲幅高達200%。 高利潤背后，卻是高額負債。這或許能夠從萬科的半年報中一窺究竟。 8月20日，知名房企萬科發布半年報，2018年1-6月，該公司實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營收1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。 但萬科半年報顯示，今年上半年該公司有息負債合計2269億元，持有貨幣資金1595.5億元，凈資產為1348.92億元，凈負債率為32.7%，較2017年底8.8%的凈負債率增長23.9個百分點。這些數據的變化反映出這家位于頭部的房地產企業所承受的債務壓力正在增大。 今年上半年，萬科實際利息支出合計56.3億元。而根據2017年的財報，萬科當年實際利息支出合計82.1億元。今年上半年的實際利息支出即已達到去年的68.57%。 “債務壓力增大以及銷售增加，其實都是房地產的行業集中度在不斷增加的具體體現。”顧云昌告訴時代周報記者，今年房企銷售額的增加主要是建立在兼并收購之上的，頭部企業通過融資杠桿對中小型房企進行收購，從而使得這些頭部企業在銷售和利潤上都實現快速增長。 但顧云昌同時強調，這樣高負債率的運行方式不但不可持續，還會造成房企抗風險能力大大降低。 實際上，萬科的凈負債率在行業內仍屬于較低水平。克而瑞地產研究數據顯示，截至2017年12月，170家房企的加權凈負債率約為88.73%。 “現在房地產的銷售額上升的背后，是債務的不斷上升。”鏈家研究院院長楊現領告訴時代周報記者， 高負債下的高收益難以持續。 事實上，2017年136家上市房企平均負債率達到79.1%，為2005年以來的最高位。2008年至今10年間，房地產行業整體負債率上升了將近20%。 可以預見，在各種政策的影響下，房企的資金和運營將會受到比較大的壓力。如何突圍，將成為關注點。 (責任編輯：白雪松) |
