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核心提示：政府希望通過過度擴張的信貸來拉動經(jīng)濟增長，但實際上制造一個城市又一個城市的房地產(chǎn)市場亂象，給住房的投資者帶來更大的風(fēng)險。目前這種房地產(chǎn)亂象該休了。住房投資者一定要明白，過去經(jīng)驗并不表明是未來，投資永遠是未來的東西。 (搜狐財經(jīng)思想庫：讓思維有樂趣，讓思想有力量!匯集頂尖財經(jīng)智庫，分享深刻透徹的調(diào)查研究，旨在普及常識，為網(wǎng)友提供思想洞見和專業(yè)分析。) 所謂的上海史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控出臺政策已經(jīng)出臺一個月，上海市政府立即出來說，他們出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)初見成效，1季度上海瘋狂上漲房價得以制止。也就是說，上海的房地產(chǎn)調(diào)整政策出臺之后，上海房地產(chǎn)市場的量價齊跌，達到其政策效果。 比如說，數(shù)據(jù)顯示，上海樓市新政實施一個月之后，各商業(yè)銀行房貸受理量，比今年1至3月平均水平回落超過50%，二套房貸平均首付款比例則升至60%左右，二套房貸中購買普通住房占約58%。外地戶口房貸占比也出現(xiàn)明顯下降，回落至11%。 上海住建局也表示，上海房地產(chǎn)新政之后，上海房地產(chǎn)市場非理性過熱情緒趨于平穩(wěn)，部分新盤看樓人數(shù)減少了30%至50%，房地產(chǎn)中介門市客流量跌30%以上，部分業(yè)主更下調(diào)二手叫價。 還有，近一個月來，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌。自上月25日至本月24日，上海一、二手住房成交面積，分別為120萬平方米和210萬平方米，比前一個月分別減少43%和58%;成交價格則輕微下跌，一、二手成交均價分別下跌4.8%和0.4%入，為每平方米32,406元和26,814元。上海住宅新房成交套數(shù)，也下跌接近3成。同時，新樓盤可售的住房也有增加。 對于這些業(yè)績，無論是上海政府還是市場人士都十分竊喜。在上海政府看來，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)起到重要的效果。而對市場看來，盡管住房的銷售有所下跌，住房市場再沒有搶房現(xiàn)象，再沒有出現(xiàn)房價瘋狂上漲的現(xiàn)象，但是房價的調(diào)整則些微。這也是政府及住房投機炒作者最愿意看到場面。可以說，只要房價不下跌，要想讓投機炒作者離場根本就不不可能。這時，住房的投機炒作者不僅會進一步持有的住房，而且也會想辦法來突破現(xiàn)在所謂最嚴厲的房地產(chǎn)市場的限制進入市場。一有機會他們還是會卷土重來。因為，在市場看來，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場看來，房價還是會漲。 上海房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以能夠有效果，強調(diào)的成績是住房按揭比例減少，首付比例上升，從而導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場政策出臺之后量價齊跌。這也說明了中國的房地產(chǎn)市場，無論是哪個城市的住房市場瘋狂，并非所謂的居民居住條件不好要進入市場購買住房，也并非是居民手上有更多的錢沒有好的投資渠道而進入房地產(chǎn)市場，而是居民或住房投機炒作者涌入房地產(chǎn)市場就是預(yù)期這個房地產(chǎn)市場價格還會上漲，而目前又有優(yōu)惠的信貸條件及好的融資杠桿，從而讓住房投機者涌入房地產(chǎn)市場。可以說，1季度房價瘋狂上漲的一線城市及部分二線城市，進入住房市場購買者基本上是投資者，是手上有更多住房的居民，而不是無房的居民。房地產(chǎn)市場的價格瘋狂完全是政府過度擴張的信貸政策所造成。只要這種信貸政策一收緊，住房市場的瘋狂得到一定程度的遏制是自然。 但是，從1季度的數(shù)據(jù)來看，無論是社會融資總規(guī)模還是銀行信貸及個人住房按揭貸款，都創(chuàng)歷史新紀錄，而且這些從銀行體系流出來錢基本上都流入了房地產(chǎn)市場。可以看到，這種比美國及歐洲量寬更量寬松的信貸政策，其資金最先流入的是房價上漲最快的城市，比如一線城市及部分二線城市。當這些城市的房價瘋狂對信貸擴張有所限制之后，這些從銀行體系涌現(xiàn)出來的資金就會流入房價稍微漲得慢一點的城市，從而也引發(fā)這些城市的房價瘋狂，比如目前的南京、蘇州、合肥等。當這些城市房價瘋狂被該地政府對信貸有所限制時，這些城市的房價瘋狂也會有所收斂。然后，過度擴張的信貸又會涌下一輪城市及一直循環(huán)下去。估計這也是政府愿意看到。 但是，這種完全由銀行信貸過度擴張來推動房地產(chǎn)價格飚升、住房銷售增長及GDP增長，以及由此而形成的一個城市及另一個城市的房地產(chǎn)亂象，最后的結(jié)果就是把各個城市的房價全面推高，把房地產(chǎn)的泡沫繼續(xù)吹大，讓城市有房的中產(chǎn)者持有更多的住房，把房地產(chǎn)市場及地方政府的債務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到這些中產(chǎn)者身上，或讓他們成為最后的接盤俠。但當房地產(chǎn)泡沫破滅、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整時，這些中產(chǎn)者肯定會逃無可逃。
所以，政府希望通過過度擴張的信貸來拉動經(jīng)濟增長，但實際上制造一個城市又一個城市的房地產(chǎn)市場亂象，給住房的投資者帶來更大的風(fēng)險。目前這種房地產(chǎn)亂象該休了。住房投資者一定要明白，過去經(jīng)驗并不表明是未來，投資永遠是未來的東西。 |
