中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隱藏著多少秘密？_中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)—

　　去年浙江溫州舊城改造，領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部購(gòu)房的消息，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上蔓延。知情人士透露，當(dāng)?shù)毓賳T利用職務(wù)之便，低價(jià)購(gòu)房，然后又高價(jià)出讓，從中賺取差價(jià)款。假如消息屬實(shí)，那么，這無疑是中國(guó)房地產(chǎn)利益鏈條中又一個(gè)灰色地帶。
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系之復(fù)雜，早已遭人詬病。在催生中國(guó)富豪的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也成為腐敗的多發(fā)區(qū)。土地交易腐敗、權(quán)屬登記腐敗、招標(biāo)投標(biāo)腐敗、房屋交易腐敗。人們不禁要問，為什么在這樣一個(gè)看似透明的行業(yè)，卻衍生如此多的腐敗問題呢？
　　說起來道理非常簡(jiǎn)單，那就是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)官商利益糾結(jié)在一起的特殊行業(yè)。政府出讓土地，目的是為了增加財(cái)政收入，房地產(chǎn)開發(fā)商心領(lǐng)神會(huì)，在土地招標(biāo)拍賣階段拼命喊價(jià)，結(jié)果導(dǎo)致土地招標(biāo)拍賣價(jià)格一路上漲。當(dāng)然開發(fā)商從來不做虧本的買賣，他們知道政府官員希望借助于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，增加財(cái)政收入，積累自己的政治資本。所以他們制造虛假交易，
　　操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。開發(fā)商為了獲取自己的利益，自然而然地與政府官員捆綁在一起，形成了一種特殊的利益共同體。在這個(gè)利益共同體的內(nèi)部，開發(fā)商通過各種方式向官員輸送經(jīng)濟(jì)利益。而簽訂虛假合同，在商品房銷售階段，讓官員賺取差價(jià)款，就成為官商之間不可告人的秘密。
　　所以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的腐敗問題，必須切斷利益輸送的鏈條，建立嶄新的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系。
　　首先，必須改變現(xiàn)有的土地使用制度。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地制度不合理基礎(chǔ)之上的特殊市場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須首先辦理土地的征收征用手續(xù)，而政府可以借助不合理的土地制度，低價(jià)征收、征用集體土地，然后將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。可以設(shè)想，假如政府不得征收、征用集體土地，而是由集體所有制土地所有權(quán)人，直接向開發(fā)商出讓土地，那么政府官員還會(huì)不會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)利益鏈條中的一環(huán)，會(huì)不會(huì)與房產(chǎn)開發(fā)商沆瀣一氣，損害國(guó)家和集體的利益？
　　其次，必須強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃法。房地產(chǎn)的發(fā)展有賴于科學(xué)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。過去，我國(guó)只有城市規(guī)劃法，而沒有鄉(xiāng)村規(guī)劃法，這就導(dǎo)致政府在城市發(fā)展過程中，為了繞開現(xiàn)行的城市規(guī)劃，以開發(fā)區(qū)或者城市新區(qū)的名義，擴(kuò)大城市的占地面積，侵吞集體所有的土地。城鄉(xiāng)規(guī)劃法頒布實(shí)施之后，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化原則，城市的發(fā)展與鄉(xiāng)村的發(fā)展都必須納入到法制的軌道，政府再也不能通過擴(kuò)大城市面積，賺取土地差價(jià)。但令人感到遺憾的是，城鄉(xiāng)規(guī)劃法并沒有很好地貫徹落實(shí)，傳統(tǒng)的土地征收、征用制度仍然發(fā)揮十分重要的作用，不少城市借助“城中村改造”或者農(nóng)村集體土地的征收、征用牟取暴利。由于政府既是城市規(guī)劃的編制者，又是城市規(guī)劃的執(zhí)行者，同時(shí)還是土地的征收、征用者，所以，政府官員可以利用城市規(guī)劃編制和執(zhí)行權(quán)力，獲得巨大的利益。因此全國(guó)人大常委會(huì)必須進(jìn)一步強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃法，將城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制和實(shí)施交給社區(qū)居民，政府不得隨意修改或者實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，未經(jīng)人民代表大會(huì)表決通過的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得上馬。
　　第三，必須盡快制定城鎮(zhèn)房屋拆遷條例。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市房屋拆遷的頻率越來越高。
　　我國(guó)物權(quán)法出于保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的需要，規(guī)定征收、征用單位個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，必須有法律依據(jù)。然而就在我國(guó)物權(quán)法正式頒布實(shí)施的前夕，全國(guó)人大常委會(huì)修改了城市房地產(chǎn)管理法，授權(quán)國(guó)務(wù)院制定城鎮(zhèn)房屋拆遷條例。到現(xiàn)在為止，新的城鎮(zhèn)房屋拆遷條例尚未頒布，房屋拆遷仍然沿襲傳統(tǒng)的做法。在城鎮(zhèn)房屋拆遷條例修改過程中，一些學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)賦予政府強(qiáng)制拆遷的權(quán)力。但在筆者看來，城鎮(zhèn)房屋拆遷條例的價(jià)值就在于，強(qiáng)調(diào)房屋拆遷的民事法律關(guān)系屬性，要求開發(fā)商必須直接與被拆遷人協(xié)商，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。
　　假如政府不能通過土地的征收、征用轉(zhuǎn)手加價(jià)獲取巨額利益；假如政府官員必須嚴(yán)格依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批；假如政府在房屋拆遷中始終保持中立，那么就不會(huì)出現(xiàn)這樣的灰色交易。不少學(xué)者提出陽光化的操作方案，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更加透明。然而這一案件再一次說明，如果沒有科學(xué)的法律制度支撐，那么公開化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然會(huì)投下巨大的陰影。（作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任）中國(guó)規(guī)劃網(wǎng)長(zhǎng)沙8月26日電

　　(責(zé)任編輯：白雪松)