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限制土地供給，不僅是高房價的首要成因，還是壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房價會更高，最終會導致內需萎縮，可持續發展受阻 中國內地的土地財政與限制土地供給的一整套政策是20世紀90年代后從香港學來的。香港的土地政策是殖民時期的政策，這在所有民主體制下的市場經濟國家不可能通過，是世界上所有發達經濟體中最壞的例子。因殖民者需要郊野公園，甚至獵場，而無需顧及殖民地多數百姓的生活空間。 需要著重談的問題是，為什么中國的房價這么高？最重要的原因是供給不足。 中國的房地產市場，無論是住房方面還是投資方面，都有很強的需求。不正常的是供給不足，其源頭是人為的土地供給限制，進而是房地產供不應求。這是導致中國房價特別高的最重要原因。 在市場經濟的任何一個投資領域里，只要有什么能把供給卡住，價格一定會抬上去，由此一定會引起投機。所謂過度投機，其誘因主要就是外來的限制供給的力量。當這個力量把價格推上去時，就有很多人看漲，誘發更大的投資熱潮，把價格越抬越高。只要不解決土地供給不足問題，房價過高問題就永遠不能解決，其后果更遠遠超出城市居民的生活質量等問題。 實際上，這是真正影響中國經濟長遠發展的重大問題。都說中國內需不足，原因何在呢？內需中最大的是住房，以及與住房相關的消費和投資。控制土地供給，就會把住房價格推得很高，必然限制人們的消費和相關投資，以及相關的所有內需。在最基本的經濟發展模型里，決定經濟發展的基本因素是人力、資本、土地。世界上任何一個經濟，缺少或人為限制任何一個要素的投入，都一定不能增長。 具體到中國的經濟，內需嚴重不足和過度依賴出口的后果，都可溯源于對土地供給的限制。中國為什么要嚴格限制土地供給？政府反復強調兩個理由：第一，中國地少人多；第二，中國耕地少，所以要有18億畝紅線的限制。其實，這兩個似是而非的理由完全站不住腳。 先看理由一。在世界上，中國絕對不是地少人多的國家。中國的人口密度在全世界排在中下，比中國人口密度高的國家有七八十個。有人會說，不對，中國有很多的沙漠和荒地。那么，讓我們看中國人口密度最高的江蘇和浙江，其人口密度與臺灣和韓國差不多，而中國臺灣、韓國都是山區，可耕地少。臺灣和韓國情況如何呢？除了臺北、首爾市中心和極個別的幾個市中心地價較高，中國臺灣及韓國的普遍地價，與其經濟發展水平相比，并不很高。這些人口密度大的經濟體的經濟和城市化發展，并不伴隨過高的房價。原因很簡單：其土地是私人擁有的，可在市場上交易，除小范圍的區域規劃，沒有人為地全面限制土地供給。 再看理由二。18億畝紅線的理由也完全站不住腳。18億畝耕地，即120萬平方公里耕地，只占中國國土面積約八分之一。中國還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設，中國的房地產價格不會這么高。最容易看清楚的例子就是北京。北京的大部分土地沒有城市化，而其中大部分土地都不是耕地！但這些不可耕地卻不允許使用。比如北京郊區的六環周圍，大量優美的緩坡山地、不可耕地，是完全可以建設城市的。但是，六環高速公路都到了附近了，這些巨量的不可耕地仍然不許使用；少量已經建設的房子都是所謂“小產權”，是政策不承認的。相比之下，香港、重慶等很多城市都是山地城市。 只要土地的供給放開，非耕地的土地允許使用，北京的地價就不會是現在這樣。在全國范圍，人們同樣可以輕易看到無數讓人揪心的情景：一方面地價天高，另一方面大量不可耕地不允許用作住宅建設。當然，無論郊區的土地供給如何，在大都市的市中心及個別市區，房價不可避免仍會很高，這在任何發達的市場經濟都一樣。重要的是，在這些地方之外仍有大片較低房價的社區，老百姓就會有不很貴的房子可以買。實際上，這是世界主要都市的基本情況，包括倫敦、紐約、首爾，甚至東京。因此，把土地供給向市場放開是必要條件。 “舶來”政策之弊 中國內地的土地財政與限制土地供給的一整套政策是20世紀90年代后從香港學來的。為了正本清源，需要討論這套“舶來”政策的性質。 必須清楚，香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策是殖民時期的政策，這在所有民主體制下的市場經濟國家不可能通過，也不可能為民眾接受。香港政府控制土地供給，導致房價普遍高漲、嚴重傷害民眾福利及經濟發展，這是世界上所有發達經濟體中最壞的例子。 多數人都認為，由于缺地，香港的人口密度極高，當然寸土寸金。但實際情況是，香港政府規定香港80%的土地是不允許使用的。那些土地或是荒山，或是郊野公園。這看似是保護環境的典范。但看看70%以上的香港百姓極其擁擠和拮據的生活，看看每月付1000多元房租生活在“鴿子籠”里的老人們，怎能相信這是世界上最富裕的經濟體之一？ 我在任何一個發達的市場經濟都沒有見過這種情形，在文獻上也找不到。香港人均GDP比韓國和中國臺灣高六七成，但其大多數民眾的實際生活水平顯然低于韓國和中國臺灣。這些都是因為香港的高地價，而高地價主要源于限制土地供給。 香港的人口密度讓世界上絕大多數人吃驚。香港的人口密度為每平方公里6397人，低于北京、低于上海，低于紐約、新加坡、東京，數倍低于首爾（每平方公里17215人）！這里指的是把香港的土地全都算上的官方統計數字。但是實際上，由于80%以上的土地不允許使用，香港的實際人口超過每平方公里3.2萬人。這是世界第一，是破壞性的擁擠，破壞了人的基本生活工作學習環境，破壞孩子成長的基本環境，破壞企業家，破壞小企業，破壞創新企業生長必需的環境。這個擁擠不堪的世界第一，并不是因為它真的沒有土地，而是土地不供給。澳門的人口密度是每平方公里1.8萬人，只要去香港和澳門看一看，就可以看到，澳門多數老百姓的生活顯然好于香港。 我想特別指出，香港政府延續的是英殖民時期的政策。香港土地是英政府以戰爭獲得，故不是私人財產，同英美國內的土地制度有本質的不同。土地私有制是英美市場經濟發展、產業革命產生的基本前提。又因港英殖民者及社會精英需要郊野公園，甚至獵場，而無需顧及殖民地多數百姓的生活空間。這當然同英美國內的民主政治制度有本質的不同。自清末始，港英當局就限制土地“出讓”，以后更以賣地為謀取財政收入之手段。1997年后，香港政府基本延續了這套土地制度和政策。 此外，在香港回歸前夕，《1984年中英聯合聲明》專門對土地供給作出了規定：從1985年起，香港政府每年向市場供應的土地不可以超過50公頃。可想而知，對香港這個700萬人的城市來說，只要其經濟還發展，這么少的土地供給，地價必然高企。 倫敦與香港形成強烈反差。倫敦的高地價雖屬世界之最，但由于沒有土地供給的限制，大倫敦范圍里地價參差不齊。中產階級基本生活在近郊或郊區，即便貧窮百姓仍可有尊嚴地生活，小企業仍可以建立、發展。香港則不然。雖然其人均GDP早就高于英國，大量所謂中產階級的生活環境同倫敦貧窮百姓相似。我曾在倫敦工作生活過近18年，作為一個中國學者，我對這同屬英帝國里不同體制之間的反差感觸很深。我認為，中國決策者應認真反省近十多年來抄襲香港土地財政和限供土地政策所造成的嚴重經濟社會問題，并停止該項政策。 為了幫助大家理解限供土地的后果，我再報告幾個觀察。按照統計數字，首爾人口密度超過1.7萬人/平方公里，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多。但2010年夏我在首爾工作的實際感覺是，比起北京和上海，首爾的人口密度、樓房的平均高度都遠低于北京和上海。住房統計表明，首爾居民平均住房面積反而比北京和上海大很多。校園里，大街上，公園里，基本印象均如此，即北京與上海的人口密度遠比首爾高。為什么統計與實際感覺差別如此之大？原因非常簡單，同香港一樣，北京和上海有大量的土地是不允許使用的，那不是城市居民能夠生活工作學習的地方。 房地產市場的長期均衡價格一定由供給與需求的均衡決定。長期高價一定源于供給不足與需求旺盛。長期需求旺盛是經濟健康發展的基本部分，求之而不得。以打擊需求壓低房價之措施猶如殺雞取卵！開放非耕種土地，提高土地供給，才能解開中國房地產價格高企的死結。 最后，我再討論一下住房需求。我的基本觀點是，即便不談質量，僅以平均住房面積看，中國城市民眾住房水平仍顯然低于國際水平。例如，美國人均住房面積為90平方米以上，倫敦是英國最低的，人均也在50平方米以上。首爾是韓國最低的，人均也有約40平方米。相比之下，中國城市人均住房只有25平方米左右，北京與上海也只有33平方米左右。現有低住房水平，加上中國正在經歷前所未有的高速經濟發展和大規模城市化進程，加上中國正面對擴大內需的難題，今后二三十年里，如果沒有人為的重大政策錯誤，民眾對住房的需求一定會持續大幅上升。雖然政府打壓房地產市場時，房地產市場需求的信息被嚴重扭曲，但是，有許多非常顯而易見的間接信息告訴我們，中國民眾對房地產具有巨大的需求。 其中一個顯然的信息是汽車市場需求。汽車市場的供不應求是經濟發展的喜訊，解決的方法是增加汽車供給。汽車在供不應求時之所以沒有大幅漲價，是因為供給可以迅速增加。在世界上所有市場經濟國家中，汽車需求都和住房需求緊密正相關。如今北京居民的汽車保有量已與紐約相近，可是住房呢？四環以內的住房貴，有車的北京居民會樂于買遠一點便宜一點的房子。但便宜一點的房子依賴土地供給。住房供不應求也是經濟發展的喜訊，解決的方法也只能是增加土地供給。人為限制土地供給造成的資源稀缺，制造過度投機的環境，不僅是造成高房價的首要原因，還是是創造壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房價會更高，服務業無從發展，產業結構調整無路，結果是內需萎縮，可持續發展受阻。 中國規劃網北京3月9日電 (責任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風暴”