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1、隨著房?jī)r(jià)的高企以及調(diào)控政策的頻出，目前大家都將注意力集中于房?jī)r(jià)變化方面。但事實(shí)上，比房?jī)r(jià)更為重要的或許是房租。房租是影響城市無(wú)房戶安身立命的關(guān)鍵因素，也是決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要成本，而這恰恰是容易被忽略的。此外，房租（而非房?jī)r(jià)）還是CPI的重要組成部分，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。 2、從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，近期全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲的同時(shí)，CPI中的房租價(jià)格卻呈現(xiàn)異常平穩(wěn)的“怪象”，其原因或在于后者的官方統(tǒng)計(jì)存在低估可能。從北京、上海等城市來(lái)看，CPI房租也都普遍低于市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的各類房租價(jià)格指數(shù)，且后者并沒(méi)有與房?jī)r(jià)相背離。此外，分城施策下全國(guó)房?jī)r(jià)的分化或在一定程度上熨平了CPI房租的波動(dòng)。 3、如果CPI房租價(jià)格確實(shí)存在低估，那么CPI整體就有被低估的可能。展望未來(lái)，盡管一、二線城市調(diào)控趨嚴(yán)使得房?jī)r(jià)增速繼續(xù)回落，但三、四線城市房?jī)r(jià)仍有補(bǔ)漲的跡象，全國(guó)范圍內(nèi)的房租仍有進(jìn)一步抬升空間。房租上漲引致的CPI整體潛在抬升程度值得密切關(guān)注。 4、高企的房?jī)r(jià)與房租已然增加了整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本。當(dāng)前居民居住類消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比重大幅增加，工資漲幅難以追趕上高企的房?jī)r(jià)和房租，老百姓不得不節(jié)衣縮食去買房和供房。高昂的房租已成為影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要成本，這無(wú)疑與當(dāng)前供給側(cè)改革中的“降成本”初衷背道而馳，勢(shì)必對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展形成掣肘。 正文： 隨著房?jī)r(jià)的高企以及調(diào)控政策的頻出，目前大家都將注意力集中于房?jī)r(jià)變化方面。但事實(shí)上，比房?jī)r(jià)更為重要的或許是房租。房租是影響城市無(wú)房戶安身立命的關(guān)鍵因素，也是決定企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要成本，而這恰恰是容易被忽略的。此外，房租（而非房?jī)r(jià)）還是CPI的重要組成部分，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及貨幣政策都是至關(guān)重要的。下文將集中討論這一輪房?jī)r(jià)飆升以來(lái)房租的變化及其影響等問(wèn)題。 一、房?jī)r(jià)與房租出現(xiàn)大幅“背離”？ 在全民熱議購(gòu)房的當(dāng)下，我們卻關(guān)注到了一個(gè)怪象，那就是近期房?jī)r(jià)與房租的大幅“背離”（圖1）。70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)同比增速?gòu)?015年年中開(kāi)始連續(xù)上漲了近19個(gè)月（去年930政策后有緩和的跡象）。但從CPI中的房租價(jià)格來(lái)看，房屋租金卻幾乎“原地踏步”。為何房?jī)r(jià)與房租出現(xiàn)如此大幅“背離”，房?jī)r(jià)到房租的傳導(dǎo)失效了嗎？ 圖1：房?jī)r(jià)和房租近期出現(xiàn)明顯“背離”  數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，華融證券整理 二、房?jī)r(jià)到房租的傳導(dǎo)失效了嗎？ 1、官方統(tǒng)計(jì)的CPI房租或被低估 我們認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)迅猛上漲而CPI房租走勢(shì)如此平穩(wěn)，或許與CPI房租存在低估有關(guān)。例如，我們選取了北京和上海作為個(gè)體觀測(cè)樣本（圖2），其中房租指數(shù)分別來(lái)源于中原地產(chǎn)和中國(guó)指數(shù)研究院，兩者長(zhǎng)期跟蹤觀測(cè)城市房租價(jià)格變化，具有很強(qiáng)的代表性。從歷史來(lái)看，盡管市場(chǎng)房租與CPI房租不能完全重合，但整體趨勢(shì)還是比較一致的。然而這一輪房?jī)r(jià)上漲期間，盡管市場(chǎng)房租對(duì)房?jī)r(jià)依然反應(yīng)靈敏，但CPI房租走勢(shì)卻異常平坦。我們認(rèn)為，這種偏差的原因或許是隨著網(wǎng)絡(luò)信息化的發(fā)展，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)收集數(shù)據(jù)的方式方法相對(duì)傳統(tǒng)CPI房租的官方抽樣調(diào)查更及時(shí)有效等有關(guān)。 圖2： CPI房租存在低估可能：以北京和上海為例  數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，中國(guó)指數(shù)研究院，華融證券整理 市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查的房租價(jià)格是否相對(duì)更可靠呢？我們可通過(guò)考察其與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)性進(jìn)行進(jìn)一步的印證。如果將一、二線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)（統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)）和上述市場(chǎng)機(jī)構(gòu)房租指數(shù)做對(duì)比（圖3），我們發(fā)現(xiàn)，一、二線城市房?jī)r(jià)和市場(chǎng)房租在過(guò)去一年仍舊保持了較高的同步性，并與歷史上近兩輪房?jī)r(jià)上漲到房租的傳導(dǎo)過(guò)程表現(xiàn)一致。房?jī)r(jià)變化傳導(dǎo)至房租的傳統(tǒng)邏輯似乎并沒(méi)有發(fā)生改變。綜上，我們認(rèn)為，北京和上海CPI房租存在被低估的可能。進(jìn)一步地，個(gè)體樣本城市的如此低估使我們有理由相信全國(guó)的CPI房租一定程度上也可能被低估，從而解釋圖1中房?jī)r(jià)房租的所謂“背離”。值得一提的是，由于缺失三、四線城市的房租統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們暫不對(duì)其進(jìn)行探討。 圖3：一、二線城市房?jī)r(jià)和房租并無(wú)背離  數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，中國(guó)指數(shù)研究院，華融證券整理 注：基于數(shù)據(jù)可得性，此處二線城市分別選取天津、南京、杭州、成都、武漢、重慶。 2.分城施策下的房?jī)r(jià)分化或熨平CPI房租波動(dòng) 此外值得關(guān)注的是，2016年一、二、三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的分化能夠清晰體現(xiàn)出分城施策對(duì)各城市房?jī)r(jià)的影響（圖4）。特別地，由于一線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2016年其房?jī)r(jià)同比增速實(shí)際上是有升有降的，且在930政策出臺(tái)后持續(xù)下行。而三線城市由于去庫(kù)存，購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度仍然很大，房?jī)r(jià)也一直保持著溫和上漲態(tài)勢(shì)。全國(guó)各城市房?jī)r(jià)的如此漲跌互現(xiàn)不同步，勢(shì)必會(huì)將其影響傳導(dǎo)至房屋租賃市場(chǎng)。這種分城施策下的房?jī)r(jià)分化可能會(huì)在一定程度上熨平CPI房租波動(dòng)，盡管如此，我們認(rèn)為CPI房租存在技術(shù)性低估仍是其保持低位平穩(wěn)的主因。 圖4：分城施策下的房?jī)r(jià)分化或熨平CPI房租波動(dòng)  數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，華融證券整理 三、房?jī)r(jià)飆升下的房租負(fù)擔(dān)有多大？ 由上文可見(jiàn)，房?jī)r(jià)與房租實(shí)際上并沒(méi)有出現(xiàn)明顯背離，房?jī)r(jià)的高企帶動(dòng)著房租的攀升，其持續(xù)的負(fù)面影響堪憂。例如，2016年一線城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)同比增速出現(xiàn)顯著下調(diào)，與同期大幅上漲的房?jī)r(jià)和房租形成鮮明反差（圖5左）。工資收入漲幅或難以追趕上高企的房?jī)r(jià)和房租，老百姓的生活負(fù)擔(dān)明顯加大。 圖5：居住性支出壓力顯著加大  數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND，華融證券整理 房?jī)r(jià)以及房租的飆升還使得居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。自2014年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷下滑，而居住類消費(fèi)支出卻大幅增加（圖5右）。2012年以前，人均消費(fèi)性支出中居住類消費(fèi)占比僅10%，而在過(guò)去四年中這一比重大幅提升到了22%。居住類消費(fèi)的提高擠壓了食品、衣著和教育等其它支出，老百姓不得不節(jié)衣縮食去買房和供房，消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)不斷惡化。高昂的房?jī)r(jià)房租大幅增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，該成本有時(shí)甚至?xí)^(guò)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，勢(shì)必制約微觀主體尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)能。 四、結(jié)論和啟示 一是房?jī)r(jià)變化傳導(dǎo)至房租的傳統(tǒng)邏輯似乎并沒(méi)有發(fā)生改變，市場(chǎng)房租與房?jī)r(jià)走勢(shì)仍是一致的。但從官方數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)猛漲的同時(shí)，CPI房租卻呈現(xiàn)異常平穩(wěn)的“怪象”，其原因或在于后者的官方統(tǒng)計(jì)存在低估可能，此外分城施策下全國(guó)房?jī)r(jià)的分化或在一定程度上熨平了CPI房租的波動(dòng)。 二是如果CPI房租價(jià)格確實(shí)存在低估，那么CPI整體就有進(jìn)一步被低估的可能。展望未來(lái)，盡管一、二線城市調(diào)控趨嚴(yán)使得房?jī)r(jià)增速繼續(xù)回落，但三、四線城市房?jī)r(jià)仍有補(bǔ)漲的跡象，全國(guó)范圍內(nèi)的房租存在抬升空間。房租上漲引致的潛在CPI整體抬升程度值得我們密切關(guān)注。 三是高企的房?jī)r(jià)與房租已然增加了宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成本。居民居住類消費(fèi)占消費(fèi)總支出的比重大幅增加，工資的整體漲幅難以追趕上高企的房?jī)r(jià)和房租，老百姓不得不節(jié)衣縮食去買房和供房，并不斷擠壓教育等支出。高昂的房?jī)r(jià)房租已成為影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要成本，這些無(wú)疑與當(dāng)前供給側(cè)改革中“降成本”的初衷背道而馳，勢(shì)必對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展形成掣肘。
《華爾街見(jiàn)聞》(上海) |
建筑課上來(lái)場(chǎng)“頭腦風(fēng)暴”