|
易居研究院副院長楊紅旭今日發(fā)表微博長文表示，根據(jù)最新的政策與市場動態(tài)，正式將深圳房價跌預(yù)警級別，由橙色預(yù)警升級為紅色預(yù)警。(證券時報網(wǎng)) 易居研究院副院長楊紅旭今日發(fā)表微博長文表示，根據(jù)最新的政策與市場動態(tài)，正式將深圳房價跌預(yù)警級別，由橙色預(yù)警升級為紅色預(yù)警。理由如下：  第一，實際房價已經(jīng)開始盤整或小跌 以安居客二手房價格為參照，可知過去一年深圳房價經(jīng)歷了三個階段：去年二季度暴漲，三季度盤整，四季度后半段今年3月再度上漲。3月下旬出新政后，4月房價下跌，5月繼續(xù)下跌。 按股票波浪理論，一輪上升周期中，有所謂的“五浪理論”，如果套用在本輪深圳房價上，則去年二季度為1浪上漲，去年三季度為2浪回調(diào)，11月開始為3浪大漲，今年4月步入4浪回調(diào)，其后是否還有5浪沖頂，不得而知。按照當(dāng)前的政策與市場形勢，預(yù)計出現(xiàn)5浪的概率只有三成左右。 同樣是安居客的數(shù)據(jù)，上海表現(xiàn)略強于深圳，3月下旬上海新政比深圳嚴(yán)厲，但4月上海房價繼續(xù)漲，5月則微跌。 再來看北京，北京基本上沒出什么新政(除了打擊首付貸)，因此北京房價比滬深強勢，4月大漲，5月小漲。 再來看另一組數(shù)據(jù)：中原二手房價格指數(shù)。4月環(huán)比3月，六大城市中，只有深圳房價出現(xiàn)下跌，而是深圳結(jié)束了此前18個月的連漲勢頭。按照過去十年我國房地產(chǎn)短周期規(guī)律，一個城市房價連漲18個月，而且漲幅全國最高，那么他的首次下跌，就發(fā)出了強烈信號：從短周期來看，房價很可能見頂了。 在上述四級預(yù)警機制中參照的70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)，由國家統(tǒng)計局公布，具有滯后性，一般比實際市場情況滯后二三個月，在當(dāng)前這個關(guān)鍵時點，不再等待這一滯后指標(biāo)的變向了，就以安居客和中原指數(shù)為主要參考。 第二，成交量暴跌，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn) 上述講了房價變化，而價格變化與成交量關(guān)系密切。4月份環(huán)比3月，北上廣深新房成交量的增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。 顯而易見，四個城市當(dāng)中，廣州情況最好，而深圳最糟。這一變化，與3.25政策密切相關(guān)。打壓性政策出臺后，成交量一般都會收縮。二手房同樣。 但問題關(guān)鍵是：成交量收縮幾個月之后，還會再度反彈嗎？歷史上，確也有類似2010年4月史上最嚴(yán)政策“國十條”出臺后，一線樓市收縮三四個月，又反彈了一波，價格也小漲了一波。因此，老楊認(rèn)為下半年京滬深，可能還會有一波反彈。 但按概率大小排序：則北京大于上海，上海大于深圳。深圳成交量反彈的概率最小，而且即便成交量小幅反彈，價格可能也彈不動了。原因就在于：2015年至今年一季度，深圳房價漲幅最大，漲過頭了。 從技術(shù)上分析，2015年三季度，深圳的成交量就曾收縮過，后來再度反彈。而這次收縮之后，再度反彈的動能進一步弱化。強弩之末嘛。 第三，政策面逆轉(zhuǎn)了，板塊輪動過去了 3月25日政策收緊，是深圳樓市降溫的關(guān)鍵因素。而未來一年，這一個因素將始終存在，不會消失。在房地產(chǎn)短周期中，政策就像是巨輪，一旦轉(zhuǎn)向，就會持續(xù)兩年左右，不會輕易調(diào)頭。 從房地產(chǎn)板塊輪動學(xué)說來看，深圳與上海已經(jīng)輪動過了，當(dāng)前最熱的城市是南京、合肥、廈門，然后才是北京和廣州。 這些正熱的城市，在房價持續(xù)上漲之后，地方政府也會新出臺或升級調(diào)控措施，抑制房價。在熱點城市一個接一個出臺緊縮政策的過程中，前面已熱過的城市，即便市場已降溫，也不能重新放松政策！只能等到全國大部分樓市輪動升溫了一遍，然后全國樓市整體再次降溫之后，那些冷了許久的城市，才可能被允許重新放松政策。 第四，市場“負(fù)反饋”機制形成，預(yù)期轉(zhuǎn)冷趨勢確立 市場參與者的情緒與預(yù)期，對于市場走勢形成“反饋”效應(yīng)。在房價上漲過程中，受賺錢效應(yīng)的刺激，人們預(yù)期向好，購房更加積極，于是房價加速上漲，這是一種“正反饋”。 而當(dāng)房價止?jié)q，或者開始下跌，或者人們認(rèn)為政策打壓還將繼續(xù)，認(rèn)為房價還將繼續(xù)下跌，于是市場預(yù)與者的預(yù)期變壞，于是購房者越來越多的觀望，業(yè)主與開發(fā)商降價賣房現(xiàn)象增多。于是形成了一種“負(fù)反饋”。當(dāng)前，深圳樓市中的負(fù)反饋機制已經(jīng)形成，不太容易再度逆轉(zhuǎn)。 第五，香港房價下跌的利空影響 之前曾提到過香港樓市降溫，對于深圳的負(fù)面影響。如果說去年下半年，還能難斷定香港房價出現(xiàn)拐點，那么現(xiàn)在來看，形勢已經(jīng)確定：香港房價進入下跌通道，而且將持續(xù)幾年時間。 過去幾十年，深圳樓市都會或多或少的受到香港樓市的影響。香港投資性購房者在深圳的買賣行為，會助漲或助跌深圳房價。2016年，香港房價的持續(xù)下跌，必然從實際交易層面和心理層面，雙重影響深圳樓市。 最后，在這個時點，將深圳房價下跌預(yù)警升級為最高級別的紅色預(yù)警，說實在，老楊還有些小糾結(jié)。因為，在市場收縮幾個月后，仍存在下半年再漲一波的可能，雖然只是小概率。如果再觀察三個月之后，再來決定是否發(fā)出紅色預(yù)警，可能會更保險些。 但是，既然按照邏輯框架，推導(dǎo)出來深圳再反彈一波(即5浪上漲)只有三成概率。那么，就應(yīng)該升級為紅色預(yù)警。即便下半年再來一波小反彈，也屬于最后掙扎。從理性經(jīng)濟人角度分析，市場參與者不應(yīng)去賭這種小概率事件。 最后，再來重申一下紅色預(yù)警的含義：房價接近停漲或開始高位盤，后市將停漲、隨后下跌。投機需求與投資需求皆應(yīng)賣出，改善需求不應(yīng)買入，剛需可考慮停止買入。 雖然從長周期看，未來深圳房價還將再創(chuàng)新高。但從短周期看，深圳房價大勢已去，未來兩年左右，將累計下跌二三成左右。 此時，深圳地少人多、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達、收入高、人口流入多，這些所謂的利好，都沒有什么價值了，暫時來看，只能將他們視為糞土。 (責(zé)任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風(fēng)暴”