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全國政協委員、中國財政學會副會長賈康發表題目為《PPP的正面效應及其所關聯的混合所有制創新》的主題演講，賈康先生首先就新常態發表個人看法并歸納提煉適應新常態的三大關鍵詞：“中高速”、“結構優化”、“創新”。 對于走向“偉大民族復興”的中國，賈康指出PPP有重要的五大正面效應： 首先，PPP的正面效應體現為：從政府主體角度看，減少財政支出的壓力，提高財政資金總體使用績效——面對城鎮化、老齡化、“全面小康”與“中國夢”。 其次，與PPP這樣的機制創新相對應，我們的社會公眾可能得到受益和實惠，即從資金使用“以人為本”這樣一個角度表現出來的綜合績效的提高——應對“中等收入階段”到來與“矛盾凸顯”。 第三，是我國已經壯大、在資金力量上已經雄厚起來的民間資本、社會資金持有主體中，一大批有日益強化的發展意愿、并在偏好類型上適合PPP的企業，會打開他們新的生存與發展空間——構造市場經濟的發展健全“升級版” 第四，在中國現在特定的發展階段上，PPP還有一項非常重要的、在戰略層面上值得特別說明的制度創新意義，就是它直接呼應了十八屆三中全會在現代國家治理、現代市場體系方面聯通的一個重要突破口，即現代市場體系運行的產權基石方面的制度創新所要主推的混合所有制，而這方面的突破，將深刻、長遠地影響中國現代化進程。 第五，PPP與四中全會“依法治國”、“依憲行政”指導文件的呼應：打造高標準法治化的營商環境。培育、發展契約精神、敬業精神、專業素質與現代社會制度安排催化的誠信體系與仲裁機制 夢東方文化投資有限公司執行總裁楊蕾 夢東文化投資有限公司執行總裁楊蕾以題為“文化產業推動新型城鎮化建設”發表主題演講。他認為新型城鎮化建設的核心是以人為本；文化是新型城鎮化建設的最佳產業；與時俱進、因地制宜是推動文化產業的關鍵。 同時楊蕾系統的介紹了夢東方文化產業，夢東方文化產業緊緊圍繞自主產權，充分整合全球技術和先進的理念，構筑創新文化娛樂創新、展示和體驗的完整的產業鏈平臺，是由三個方面組成，涵蓋了電影產業、文化地標、主題文化集群。夢東方文化城，是綠色可持續發展產業，是淘汰落后產業，改善區域經濟結構的最佳選擇。 夢東方文化城，還根據所在地的歷史、文化、人文、地理、自然、經濟、社會等多方面因素，對夢東方文化城進行科學規劃，專門定制。作為夢東方文化城的核心項目，夢東方娛樂世界，定位為世界最大的主力集群，在不同的區域，也根據當地的情況，特別定制充分展示不同區域的地方文化特色。 中國夢描繪出了美麗的未來，也為企業發展提供了前所未有的機遇。夢東方將加速這一發展機遇，運用多年發展積累下來的豐富經驗和整合全球優秀資源的能力，讓夢東方文化城，成為樣板，實現中國的大發展，大繁榮，成為中國夢的餞行者。 今典集團董事長張寶全 今典集團董事長張寶全演講題目為“商業地產的本質是經營”。張寶全分別以當下熱點話題“白銀時代”、“黃金時代”發表了個人見解。他認為白銀時代，無論是利用互聯網還是大數據都是要讓房子如何找到人，并強調不僅要知道白銀時代的概念，更要抓住其本質。 張寶全認為商業資產的本質是運營，運營的標志就是要盈利，你要想做盈利的話，非常重要的就是他的商業模式。經營型的資產的本質是什么？就是盈利，你只要不盈利，就是垃圾，不管你給他弄的再好都沒有用。如果沒有一個很好的商業模式，這是不太可能的。或者是說如果我們傳統的商業模式，我們就正好是在傳統的經營數據支撐下，不可以有新的改變。比如說中國的酒店，連續13年中國的所有酒店的資產負債表加起來是虧損的，僅去年中國五星級酒店虧損就達到了50多個億。紅樹林不是酒店，也不是商業中心，但是把各種資源和形式結合在里面 當你在設計一個新的模式的時候，他之所以不同，就是要和傳統的模式，你的上下游帶來更多的意義，或者是更多的好處。誰都想搞創新，都想給自己找到一個好的辦法或者是好的方法，讓自己的產品更好。在住宅開發里面，我們需要一個概念，但是在經營型的里面，如果光靠概念取勝是很危險的。你不僅要有模式，最最重要的還要有資源，這個資源分為兩部分。一個是模式的資源，一個是運營里模式里的人的資源。 最后張寶全指出白銀時代對房地產行業可能不簡單的是一個轉型的問題了，而是要思考是不是轉行的問題。 長富匯銀投資基金管理有限公司 總裁 張保國 長富匯銀投資基金管理有限公司總裁張保國以題為《系統性風險難現 創新轉型迎接機遇——2015年行業展望與投資機會判斷》發表演講，指出： 一，宏觀：下行風險可控，政策趨于寬松 2014年已然成往事，經濟低迷格局延續已成定局。2014年中國宏觀經濟運行將呈“底部徘徊、有限復蘇”狀態。“底部徘徊”意味著經濟增長不會失速，不會持續下行；“有限復蘇”意味著經濟增長不會出現大反彈。 雖然經濟下行的因素仍然存在，但經濟逐步探底的態勢還是比較明顯的。 我們對2015年經濟形勢的判斷1：經濟大幅下行風險仍然可控 2015 年中國經濟的首要任務是穩住經濟增速。 基建投資仍會是穩定經濟的主要手段，尤其在上半房地產對經濟仍有拖累，有必要保持相對高速的基建投資進行沖。綜合判斷，2015年上半年基建投資如鐵路和棚戶區仍保持慣性增長，水利、農業等的基建有可能加碼。 國家區域發展戰略方面，推進“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶建設。通過區域聯動、內外互補增加和拓展經濟發展騰挪空間。 此外， 制造業投資在能調整的過程中仍繼續緩慢下行，但隨著經濟的底部企穩，制造業下行空間有限。 綜合來看，2015年經濟大幅下行風險仍在可控范圍，預計2015 經濟增速小幅回落：7.2%左右。 二、行業：最差時刻已過，托市效果顯現 我們對行業未來的判斷1，行業將迎來轉型期；2，系統性機會難現 分化將成為主題；3，行業集中度提升的趨勢將更為明顯；4，房企轉型漸成趨勢；5，商住混合物業開發逐步增加。 三、基金：積極創新轉型，把握市場機會 土地市場迎來新契機，積極參與房企拿地配資領域的投資機會；三四線城市不存在系統性風險，關注輻射能力強的城市的投資機會；把握商業地產的并購機會，積極備戰REITS推出的投資機會；產業地產的投資基金在未來將最有望迎來發展先機；美元仍處升值初期，基金參與海外投資方興未艾 新城控股集團有限公司高級 副總裁歐陽捷 新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷以《商業地產的變革》分享了新城集團從2008年試水商業地產發展過程中的經驗之談。并就商業地產為什么要變革，變革之路面臨的場景、難處做了系統分析。  高峰對話：白銀時代的變革與增長 對話嘉賓： 今典集團董事長 張寶全 吳總地產總裁 曾昌宇 長富匯銀投資基金管理有限公司 總裁 張保國 新城控股集團有限公司高級 副總裁歐陽捷 中城聯盟國際控股（CGI）首席策略師毛建 以下附“白銀時代的變革與增長”對話精彩內容： 毛建：大家好。我們公司在成立12年以來，大概有400億的投資規模。今天的話題，我們的主題是白銀時代的變革與增長，其實在剛剛的時候，我覺得本屆主委會安排的也比較恰當，他們分別邀請了文化地產、度假地產等領導，分別做了一些分享，同時還邀請到了我們地產金融的張總。今天的話題，處于白銀時代，要不要變革，這應該不是一個太需要討論的一個問題，重點是在怎么變革上。要不要變革，由于我們在過去的十年當中，從1999年到2014年，中國累計了商品房的新開工的面積達到了169億平方米，但是銷售就是105億平方米，就是新開工的大概有60億平方米的商品房處于未銷售的狀態，所以2014年的時候，我們施工面積達到了71億平方米。在這樣的一種情況下，同時還面臨著人口結構的問題和城鎮化的問題。所以企業的變革，尤其是2014年當中，可以很清晰的看到，出現了三種趨勢。第一個是以企業定位、戰略以及這方面的管理機制上的一種差異化。 我們看到各個企業之間，在戰略方向的一種差異化的顯現。再有就是產品上的多元化，比如說傳統的，像剛才寶全總提到的，在我們過去的銷售當中，有90%是以商品住宅為主的。除了銷售型的地產之外，全部是作為經營型的地產，除了經營型的地產種類比較多一點，還有文化地產，以及我們的度假地產，還有養老地產。在2014年，其實很多企業的經營上面，出現了多樣化。比如說O2O，還有互聯網在房地產領域的大量使用。還有地產金融化，地產的本質是一個金融，我們的地產更多是載體。 接下來的問題，希望在座的各位嘉賓，以各自的企業為例，在當前的內部和外部的環境下面，各自的企業當中是否會碰到這種變革的需求，如果有，大家是怎樣來打算的，這是我們今天討論的第一個問題。我們想先問一下寶全總，我們的紅樹林在業內是比較大的名氣，但是現在我們各自的企業擁有的不一樣，由于進入的時點也不一樣，所以是沒有辦法復制的。我們想問一下，在度假的產品當中，可能存在著季節性的問題。每年有一段時間是比較飽滿的，但是平時的時間怎么辦呢？度假地產您那邊運作的非常成功，但是對其他的很多房企轉型的時候，大家要關注投資回報率怎么樣，啟動這樣的項目，一開始要大量的投資，你后面的收益是細水長流，慢慢的回來的。所以你如何支持這樣的業態。我個人的理解，轉行是轉型的一種，剛才你也提到了，轉型很難，但是如果不轉型可能是更難。因為今天主委會安排的比較好，有一些傳統的以住宅銷售為主的企業，您作為這樣一個企業來講，您怎樣回答這個問題呢？ 張寶全：創新的本質是對未來價值的價值。中國目前發展的非常快，最大的變化就是觀光休閑到度假休閑，這個話說起來簡單，比如說觀光休閑，主要的人群是中低消費人群，經營特色是門票經營，在這里面，如果是度假休閑，是中高消費人群，他的消費不是賣門票和人頭，而是賣生活方式。哪怕是迪士尼樂園、環球樂園，你進去看，經營的很好，也不會有奢侈品，因為人群排查來看，中低消費人群占了最重要的。 度假休閑，包括像海南，去年的春節才開始堵，這就說明了什么呢？如果我們創新，你要是針對未來的價值，所謂未來的價值一定是符合未來趨勢，這個創新真的是非常重要的。我認為技術層面的創新，在今天有一定的優勢。概念營銷就是一百個品種不一樣。紅樹林之所以徹底的轉型，證實了我們發展的趨勢。亞龍灣紅樹林是2002年拿的地，2004年從開工到開業是八個月，亞龍灣所有的五星級酒店工期至少是兩年，我們八個月就開業了。但是亞龍灣紅樹林，在我們公司中，基本是四年收回了成本。  亞龍灣的特殊性說明了什么？說明了人們對度假需求的需要。三亞灣剛才我們說過了，如果每間客房按照今年的，因為今年是我們全部開業，50間客房等等，今年每間房分了15萬，這就意味著粉紅達到了15%以上。我們今年均價是三萬塊錢一平米，現在買了也分紅到了5以上，現在你買房子就等于買基金，中國經濟進入了新常態，但是增長速度依然是全世界高的，高就意味著我們的物價指數，包括通貨膨脹指數依然是高的。資產和貨幣的價值，依然是要規劃的。老百姓對自己資產的增值和保值，不動產依然是要考慮的。我們公司2009年轉型，像去年的時候，實際上當去年市場化的轉型，就是全部開業的時候，在這個過程中，可能會給你帶來很多的平臺。現在我們增加了3-5，目的是什么呢？因為你已經有收益了。今年我們沒有什么好的投資回報率，紅樹林也已經開始關注其他的方面了，從盤子到回報。我們并不是說重資產不好，為什么重資產風險很大，是因為你回報率太低，運營的不好。如果運營的好，資產也做，不是趨勢。但是往往運營的不好，后果也是非常非常嚴重的。所以重資產公司，要開始輕資產化，這是無奈之舉。在白銀時代，現在住宅賣的少了，商業要繼續的話，很可能對整個公司都會帶來風險了。 毛建：我總結一下寶全總的意思，在整個的經營過程中做了很多的創新，首先是選址，最早選擇了亞龍灣。第二個是做了很好的現金流的匹配，拿出了10%，現在可能是多一點，最高是15%，銷售一部分支撐了后續的建設。由于選的地方很好，所以客流很好。 接下來有請曾總講一講，吳中地產是一家區域性的房地產公司，現在是采用了2+X戰略，是以蘇州和長春為主的，吳中地產雖然說之前是區域性的，以住宅為開發的銷售型公司，但是他們的住宅是很有特色的。有請曾總。 曾昌宇：我們吳中地產是轉型期的典型企業，作為一個中小企業，在目前的轉型過程中，碰到最大困難的企業。吳中地產是我們1992年的一個企業，小平南巡以后的一個典型的企業。目前中國的很大環境，是對比我們企業疊加的困難，長三角、民營企業、房地產三大疊加，使得整個企業在運作過程中很難得一個過程。這樣的一個企業，我們首先考慮得是怎么樣更好的生存，轉化下去，這是一個基本的出發點。目前短期的方向，更多的是怎么樣更好去庫存。過去我們是三高的策略，是資源型的，依靠8土地資源、政府資源，形成一個資源型的發展模式，特別是原有的土地儲備基本上是三到五年的儲備。現在我們不僅沒有增加，還有減少，這樣的情況下，我們更多的是希望把庫存周轉變快，成為我們首要的一個方法。 更多是在內在，能夠更好的打造我們細分市場，包括目前我民在比較大的產品中，就是我們的一個國展，我們有一個口號是建筑中國精神，是基于我們中國人或者是蘇州這樣一個城市的兩千多年的山水還有文脈，和建故宮這樣為特點的這樣的一種建筑特色，我們叫建筑中國精神。這樣一種建筑的品類和他的本身個性的主張，得到他的地價升值。這部分產品，我們不僅是在蘇州，在長三角，在東三省，包括現在我們在墨爾本做了一些產品，都具有這樣的特色。他的議價空間會變得比較大，這是產品的個性化、特色化，也是我們的主張和特點。 細分市場上我們更多會考慮本土，大部分城市本土企業或者是小微企業還是有很大的生存空間的，我們一個城市，像蘇州的排行榜，首位的企業可以突破一百個億，所以如果一個城市做到前十位，還是有很大的升值空間。 在細分市場上，我們在海外市場上，也做了一定的嘗試。前期我們認為在金融和整個創新上，在海外市場上，可以得到更多的提煉。所以我們在前幾年，進入到墨爾本市場，目前從盈利的整個發展狀態來講，在細分市場上，也有一個良好的出路。我們更多的是考慮中長期的發展，從短期來看，我們房地產更多是去庫存，減輕資產和我們本身的一個整個經濟化的運作。長遠來說，我們的考慮，吳中地產和吳中集團，整個本土的產業的規模，所以我們在這個月的18號，推了一個O2O的平臺，叫門泊。這個平臺就是植入我們原來吳中地產的幾十個小區，服務于整個城市的衣食住行，包括我們有20余個汽車4S店。還有我們的金融，我們在香港上市的一家以典當、小微企業等等的金融服務。第三個是房產，就是房地產服務。還有就是度假，我們有一個度假的平臺，有80余個酒店的度假型的平臺。還有就是醫療，我們的健康中心還有整個的三甲醫院的綠色通道為服務的醫療體系。最后是我們的教育，我們做了一個從幼兒園到初中，特別是我們目前在江蘇的一家中美合作辦學的高中，進入到我們的社區。 這六大體系作為我們社區的延伸，你覺得中長期來看，社區的存量房的增加和增量房的減少之后，我們走了一條路就是希望能夠為城市的綜合運營服務，提供一種方便的、便捷的服務，所以這六大服務綜合起來，是基于我們本身的集團的，根植于城市的基礎，和客戶的需求來對接。我們覺得門泊體系，作為中小型的房地產企業，在本土之后，未來得一種延續，或者是未來得一種模式的探索，我想能夠在這里可以跟大家分享一下，能夠共同探討一下這樣的一種方向。 毛建：我們的酒店行業有很多連鎖的酒店，我們吳中地產雖然說規模上不像全國性的開發企業那么大，有多少多少個城市，但是我們聽得出來，吳中地產是善待每一塊土地，做的很精，很細。 接下來想請地產中國的保國總講一講。他從事房地產行業的投資，但是本身不參與房地產行業的開發或者是各種經營，但是換一個角度，從投資人的角度來開展這樣的一個行業，大家覺得中國的冬天或者是經濟的冬天到來的時候，今天保國總喊了一嗓子，說二季度市場會回暖。您所主導的地產投資當中，你怎樣去判斷你所選擇的企業，你從哪些角度來看待你的投資？你在演講中也提到了，最好的地段，最好的企業和最好的產品，有的時候這樣的產品是很少的。所以在這個角度當中，你如果這樣的標準去篩選的話，符合你投資標準是比較少的，您作為一個地產經營者的角度，您怎樣看待房地產行業當中的變革，或者是說行業當中的企業所發生的變化。 張保國：在剛才我主題演講的時候，其實也說的比較多，關于房地產市場，我自己的看法，包括對房地產金融市場的看法。選擇上來講，應該這樣來說，房地產遇到了資金相對困難的時期，我們的選擇面更寬了。不是說房地產行業集體遇到了不景氣我們就開心了，不是這樣的道理。市場好的時候，我們賺錢更容易，更放心。在房地產市場不佳的時候，參與的時候，需要更加小心，會選擇適合做的工作。每家企業都有自己的特點，可以專注在某一個方面，這樣一定能夠占領這個市場，我有這個市場的話語權。 談到這一點，我簡單的舉兩個小例子，不知道大家最近聽說了沒有，有一個火鍋的創業型的產品，很有意思。就是說很帥的男模出來，去吸引90后女孩子，有女孩子來了，里面的產品也很簡單，就是賣火鍋。他把服務員的費用都省下來，都是自助，省下來的錢請男模過來。女孩子來了，男的自然就來了。這是一個簡單的創意產品。 還有一個三年時間實現了十幾億的銷售，所處的區域不怎么樣，一個三線城市，賣堅果。80后直線那代人，過年過節吃點花生，吃點瓜子，但是現在90后的人不一樣了，要吃堅果。通過互聯網的方式，三年時間做到了十幾個億。 我為什么舉這兩個例子呢？我們談創新的時候，去創什么新？不是今年2014年大家所說的，我們去趕緊找個風口，不是的，也不是任何一句話后面掛一個杠，更不是我們所說的互聯網思維。互聯網思維是什么呢？就是上周北京下了一場雪，說的人多，見的人少。 一直以來，真正的創新要圍繞著什么展開，圍繞著產品的痛苦在哪里，客戶真正的需求在哪里。剛才毛總在問，我們去選擇什么樣的產品，根據我們的資金途徑和資金的來源，我們選擇的其實很簡單，2014年年初的時候，主要是兩個業務方向，第一是百強企業配資，作為房地產私募基金管理人物，我們最關注的東西是什么？是我們的創造，來保值增值。安全性是第一位的，怎么樣交易結算才是安全，百強企業，本身團隊這么多年磨下來成熟，有明確的產品線，有足夠好的管理能力，足夠好的開發能力，我們選擇他們做交易對手。換句話說，我們基金的收益也能保障了。 第二個特性，簡單概括就是機會型產品，就比如說三線城市，這樣的點，我最討厭就是行業內很多人說，2014年很多人喊的很兇，2013年房地產金融機構，都往一線城市跑，2013年的市場，銀行在做，信托在做，私募基金的成本必然比銀行要高，那不是你的事，為什么來擠呢？要選擇適合的東西。 你適合去做什么東西，換句話說，根據你團隊的人才結構來的。任何的企業首先是談戰略，戰略是什么？第一便宜了錢，第二便宜了項目，第三能不能讓你的產品不斷的優化，第四有沒有好的結構，這適合于任何公司。房地產公司也是一樣的，我們百強企業怎么做，從市場來的錢，成本是高于百強企業承受能力的，開發商做后面，我們做中間，銀行做優先，目前來說還不錯。 這樣我的收益率就提升上去了，所以你怎么優化你的產品結構，等等這些。所以我們談的創新，我覺得當然有很多方面可以來探討，但是還是一句話，根據自身的一個能力，根據自身的團隊的能力，找準自己最應該做的方向，然后做深做精，一定能拿到好的市場。 毛建：接下來問一下歐陽總。他們已經在香港上市，他們想要在商業領域上有一些動作，提起商業的時候，我們在座的各位之前也在提，比如說萬達，在很多城市的市中心的地方，都被萬達所占據了。新城在這個時候建這么多的商業中心，是基于什么樣的考慮呢？除了流動性之外，還要配一些其他的考慮。有沒有想到，在這40個購物中心之中，怎么樣解決現金流的問題。電商的這種沖擊，現在很多的商鋪有關門的比較多，尤其是前兩年聽到招商銀行對成都發了一個通知，除了底層商鋪之外，其他所有的商鋪都要停止貸款。你現在覺得這是一片洼地，如果大家都進來，這種問題怎么辦呢？最早的時候，銷售型的住宅物業比較多的時候，大家都在走商業的路線。所以我想問一下新城做商業，大家會覺得這方面的特色，大家更多的考慮是在什么地方呢？大家是怎么做到平衡的呢？在座有很多的企業，也是面臨著這個問題，這個問題想問一下我們歐陽總。 歐陽捷：主持人提的問題很尖銳，也有挑戰性。新城做商業地產做了八年，董事長希望做百年老店，所以我們的文化就是要誠實做人，要實實在在的把這個事情做好。在這個過程中間，我們新城發展了22年，做住宅做了22年，做商業做了8年。我們去年下半年之前，只進入了全國12個城市，但是去年下半年開始商業地產開始加速。為什么呢？因為我們做了八年的商業地產之后，我們發現這里邊基本的邏輯，商業的關系，跟商家之間的合作，以及包括我們對拿地，商業策劃定位等等，我們都有了自己的一些理解。而這些理解在我們新的項目落地的過程中，我們覺得可以成為一種商業模式。 如果說你商業模式做的好，你可能盈利不是問題。如果商業模式做的差了，你可能盈利就是問題了。張董事長剛才講的很好，他找到了一個好的模式，這個模式可能可以復制，也可能不能復制，這是第一個方面。 第二，為什么要在這個時點上切入了這個，商業地產已經到了跑馬圈地的時代，像香港的一些地方，包括一些正大廣場，做的都不錯，但是特點在一線城市做的不錯，在二線城市怎么樣，三線城市怎么樣，雖然有很強的資金成本的優勢，但是不是一種快路開發的模式。所以這種情況下，我們覺得我們具備這種開發的模式，所以我們就要加速跑。這種加速跑的前提你的標準化要做的到位，所以全部的產品已經全部到位了。我們開業的那天，人流量超過了30萬，我們是一再控制，全城的城區人口30萬，相當于每個人來了一趟，但是很多人是重復來的。其實我們看一個企業的戰略，看三點。 看你想要什么。我們想要的東西很多，你想要得是不是你能做的呢？不一定。想要的不一定是你可做的，你可做的是什么呢？你可能不具備這個資源，不具備這種先天的優勢，不是你可以做的事。就算是你可以做的事情，你能不能做呢？也不一定。你的能力、人才都不匹配，資金也不匹配。現在我們通過商業地產這么多年磨合下來以后，發現這個模式可以成立，基本上可以做到現金流覆蓋整個開發的成本。我們商業的利潤，整個的綜合體的利潤，可以覆蓋目前我的持有成本，經營貸拿出來。 三四線城市要跟政府去談，你的價格一定不要比周邊的低，否則價格持續不了，你給政府帶來了城市的繁華和政績，所以也是有付出的。 你是不是一定要加速跑，一定。按照我們的邏輯，十年之后，你想做這個城市綜合體，我們張總都不投錢了。你拿不到地了，只能到城市的副中心去拿地，后來那拿不到了，就到郊區去拿地。政府讓你到郊區去做一個新城區，帶來人流。但是新城區很危險，因為你去了之后，一片空地，規劃了只求，就帶來了一個新的產品。所以我們在這個選擇，戰略拓展拿地的時候，我們有一套標準化的拿地模式，拿地有50問，就把拿地的過程中遇到的所有問題全部的問到。有一個項目原來做的，一挖下去有下水道，怎么辦？所以整個的東西，你的標準化的東西必須要做到非常的精準。 在快速發展的過程中，必須要把精細化的東西做到極致，如果做不到也不能支撐發展。商業地產除了萬達，其他的都是第二梯隊，未來可能不會有第三梯隊。今后再來想做，也做不了了。除了購物中心本身以外，我們應對百貨的沖擊，將來會把購物中心變成一個基地，就是一個物流的基地。今后你到購物中心買東西，所有的東西全部給你送回家，甚至你只要是通過APP，我購物中心就變成了你的一個一號店。如果是這樣的結果，就是把周邊的遠處的人流也變成了購物中心的現實的消費者。這樣做下來，商業地產未來就可以規避一些政府給我們帶來的陷井。當然我們在跟政府拿地的過程中，我們可能也去交流，去溝通，有一些現實性的條件，不能引進一些新的商家，或者是引進一些新的購物中心，變成一個商業的屠宰場，企業要聽政府的話，我們只是希望政府把商業網點的規劃做好，希望政府不要去做讓自己的城市衰敗的事情。 毛建：謝謝歐陽總。現在是精細化、專業化的要求。雖然商業地產比較復雜，但是只要有之前的積累、儲備，在這樣的情況下，還是可以考慮的一個方向。 接進入到第二個問題，我們想跳出這個企業，然后來對今年的整個中國的房地產市場，做一個大的判斷。我們我們今天在座的各位，都是企業的董事長、總經理，對企業的應對和方向有他們自己的考量。但是目前整個中國，尤其是需求，從2010年開始，每年大概是10億平方米左右，從2013年飆升到了13億平方米，明天會出整個2014年全國的數據。我們估計可能會在11.5到12億左右。2014年，新開工面積是16億平方米，2013年大概是20億平方米，這幾年新開工的面積和銷售的面積差距越來越大。 從今年一月份，可能是引發了全行業的擔心和恐慌。接下來每個嘉賓用兩分鐘的時間做一個回答。現在有請歐陽總。 歐陽捷：第一個判斷是市場蛋糕不會變得更大。2013年是過去高增長時代的句號，但是也不會縮小一的太小，所以我覺得市場也不必過渡的擔心。未來市場可能會在波動，但是因為需求在，供給在，所以未來應該選。這是一個看法。 在這個過程當中，我們也聽到了很多媒體，覺得市場好像比較悲觀，機構可能是會覺得比較悲觀。我們覺得不必要悲觀，明年再不好，不會比2012年更低，2013年是一個異常的市場，2012年比之前的任何一年都好，我們比2012年好有什么不好呢。 如果沒有政策的支持，今年可能不比去年更好，這是基本上的判斷，我覺得是可以成立的。如果政策的刺激下，市場可能會好起來。但是好起來，也超不過去年。不管是轉型也好，多元化也好，還是什么也好，這些變化一定會隨著我們市場的平衡，一定會加劇的，這是我們看到的一個非常明顯的東西。 即便有一些小企業倒閉了，跑路了，不值得擔心。因為畢竟是少量的一些企業，未來大企業的兼并重組也會有的，未來的企業不需要這么多。我們未來有多少家企業呢？其實只要8000家就夠了，足夠了。未來的市場，只是要向一個行業的集中度去走，如果我們出現了一些卷款跑路、兼并重組，我覺得市場也不要過渡的解讀和過分的擔心。謝謝。 張保國：這個問題我剛才沒有講的很多，我個人一直是對房地產市場長期看好，為什么長期看好呢？因為剛才也說了，首先一點，剛才歐陽總也說了，最根本的一點是在于需求。有一個簡單的數據，20歲-33歲人口，現在是3.3億，為什么說這樣的一個人口區間呢？未來需要成家、立業、購房。城市化率這個數字，我就不多了，城市化率，基本上達到了80%了，70%以下，基本上房地產必然是經濟的一個支柱，我們現在才52點多，這是一個基礎的數據。 我原來聊天的時候，一直在說，你拿自己今天的收入跟五年之前的房價比，應該說真正拿自己，換句話說，你要是拿五年前的房價和今年的收入相比，一定不會覺得高。長期來看，一定是一個向上的過程。從2014年開始，進入一個樣的區間呢？進入一個高技術、低增長的區間。換句話說，長期看勢頭是往上的，但是這個是很緩慢的。剛才說了很多，房地產再像以前一樣，短時間內暴漲，這是不有的，我個人一直很看好房地產未來的走勢。對整體經濟形勢，我們有一個基本的判斷，但是不會走的過快和過猛。 我們跟著政策去走，我們十幾個項目里面，有一半是百強企業投資，一半是棚改項目。為什么做呢？政府支持，區位核心，拿貸款容易。所以我說房地產市場未來發展，我個人一直說沒有什么問題，長期看好，當然短期內更看好，謝謝。 曾昌宇：對于劑量到來的2015年，主要是六個字，去庫存，大分化的一年。進我們今天的整個主題一樣，就是常態，新常態的很大的量就是去庫存的一個量，這是擺在我們所有房地產企業面前的一個大的課題。這個課題下面，有三大大的分化，第一個是市場有很大的分化。目前來看，每看一個城市，有些城市的庫存已經到了30、40個月，有一些城市還在十幾個月，但是在這個基礎之上，還有很多后續的對比這個庫存的壓力。比如說新生嬰兒的增加，外來人口的增加，還有新婚人口的增加。這些指標可能都會對于我們判斷一個城市有很大的指標作用。 有些城市是人口凈流入城市，有一些是凈流出城市。所以這個分化會起到很大的作用，不管是一線企業還是三線企業，都是很大的判斷標準。未來可能還是會像章一剛才前面講到的，企業的生存，可能有一些是比較大的判斷，一個是全國型的企業，可能會有一個比較好的空間。第二個是區域生根性，哪怕一個城市做到前十位，可能也有比較大的生存能力。從2010-2013年的統計數據來看，為什么全國的區域性的能夠打得住，能夠平衡他的成本。這時候我們會看，2010-2013年拍地的很多虧損的項目，如果集中度有問題，就會有問題。 跨界型的，現在都在走今天講的話題，轉型的方向。這個可能會有一部分成功，也可能有一部分不行。這對于2015年，更大的上演大的庫存，需要去化，更多的分化正在上演。 張寶全：這幾年中國電影發展的非常快，票房也非常好。這兩年票房也創造了神話。去年中國電影導演協會評獎的時候，出現了把最佳影片、最佳導演空缺，這是我們國家這么多年都沒有的情況。后來馮小剛講了一句話，他說我們現在正處于最好的時代，但是我們也處于最壞的時代。講到我們地產，我們可能正處于最差的時代，但是我們也可能正處于最好的時代。謝謝。 毛建：狄更斯在雙城記中提到這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代。過去的十年當中，是隨隨便便賺錢的時代，反倒是一個不正常的時代。而現在是給大家提供了一個最好的時代，在這樣的時代當中，實現真正的優勝劣汰，實現這種馬太效應。以上就是我們本次對話的所有內容。謝謝。 國際新聞聯盟中國城市頻道 中國規劃網 (責任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風暴”