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起步于上世紀(jì)80年代末的青島市房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過20余年的發(fā)展，歷經(jīng)了加速、穩(wěn)定等不同階段，已經(jīng)從無到有、由小到大，成為推動城市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐和保障。 當(dāng)前，作為經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，房地產(chǎn)業(yè)也是民生改善的推動者，青島的房地產(chǎn)業(yè)，在實現(xiàn)“住有宜居”的同時，也為城市發(fā)展勾畫出一道亮麗的風(fēng)景線。日前，記者采訪了青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任、市房地產(chǎn)開發(fā)管理局局長楊 。  推動城市有序成長居住環(huán)境不斷改善 一直以來，“紅瓦綠樹、碧海藍(lán)天”是青島的城市名片。在青島20年來的城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為城市建設(shè)者中的重要組成部分，通過整合自身資源，結(jié)合城市個性和市場需求，打造與之相匹配的建筑產(chǎn)品，為市民提供生態(tài)宜居、便捷舒適的居住場所，從而實現(xiàn)人與自然的和諧相處。 楊告訴記者，在城市發(fā)展進程中，青島房地產(chǎn)業(yè)在實現(xiàn)和完善城市規(guī)劃設(shè)想，加快城區(qū)擴張速度方面取得了重大成就。目前，許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目已經(jīng)成為城市發(fā)展的標(biāo)志。有對傳統(tǒng)住宅的繼承和發(fā)揚，有對新型商業(yè)文化的繁榮與振興，有許多新項目的引入創(chuàng)新了業(yè)態(tài)模式，拓寬了企業(yè)經(jīng)營思維，豐富了城市發(fā)展內(nèi)涵，進一步提升了城市外在形象。 此外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還極大地改善和提升了人們的居住環(huán)境。從開發(fā)理念來看，逐步由“住有所居”向“住有宜居”轉(zhuǎn)變。生態(tài)環(huán)保住宅的設(shè)計理念不斷強化項目開發(fā)設(shè)計更加注重和遵循生態(tài)宜居和綠色低碳的理念，從過去單純的考慮地段、戶型轉(zhuǎn)而對項目的綠色低碳、節(jié)能環(huán)保等整體功能綜合考慮；從配套設(shè)施來看，基礎(chǔ)設(shè)施配套基本完善，公共建筑配套逐步提升，環(huán)境配套更加精細(xì)化，公共服務(wù)的均衡度不斷提高；從住房品質(zhì)來看，有1個房地產(chǎn)開發(fā)項目被評為康居公寓示范工程，6個項目被評為“山東省優(yōu)秀住宅小區(qū)”，5個項目被評為國家“廣廈獎”。 楊告訴記者，作為城市建設(shè)的主要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對影響和改變城市面貌起著極其重要的作用。老城區(qū)是城市最寶貴的財富，不僅記載著城市的發(fā)展與變遷，也是彰顯城市魅力與色彩的重要名片。在20多年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，青島市堅持“修舊如舊、建新如故”的風(fēng)格，實現(xiàn)新建筑與老街區(qū)的協(xié)調(diào)融合，新城區(qū)與老城區(qū)無縫對接，通過新老交替，融合發(fā)展，實現(xiàn)新老城區(qū)珠聯(lián)璧合，遙相呼應(yīng)，進一步提高市民幸福指數(shù)和城市品質(zhì)。 不僅如此，楊告訴記者，作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。它一頭連著投資，一頭連著消費，橫跨生產(chǎn)、流通和消費三大領(lǐng)域，是綜合性的長鏈條產(chǎn)業(yè)，對建筑、建材、裝飾、家電、家具、鋼鐵等若干行業(yè)有重要拉動作用，為促進金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展注入強大動力。隨著經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，新型城鎮(zhèn)化的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)將迎來改革創(chuàng)新、調(diào)整結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型發(fā)展這一新的歷史性發(fā)展時期。  大力實施民生工程實現(xiàn)人居美好夢想 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，我市住房建設(shè)事業(yè)取得了長足的進步，在推動城市有序生長，保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，住房問題已成為提高人民生活質(zhì)量、全面建設(shè)小康社會的重要標(biāo)志。 住房建設(shè)工作涉及千家萬戶群眾的根本利益，受到社會各界廣泛的關(guān)注。近年來，為滿足不同情況居民的住房需求，進一步改善城市人居環(huán)境，我市大力實施“舊城區(qū)和城中村改造”（以下簡稱“兩改”）、棚戶區(qū)改造民生工程，使更多的群眾切實受益得實惠。 據(jù)楊介紹，2007年初，青島市開展以“兩改”為內(nèi)容的大規(guī)模住房建設(shè)。至此，由政府主導(dǎo)的城中村和舊城區(qū)改造工作在全國率先大規(guī)模啟動。截至目前，共計開工建設(shè)“兩改”項目179個，累計拆遷房屋面積約1300萬平方米，拆遷居民10.6萬戶、規(guī)劃建筑面積約3800萬平方米，配建保障房56萬平方米、0.8萬套，可向市場提供10萬套商品房。已有86個項目竣工交付使用，建成安置房面積660萬平方米、6.9萬套，4.8萬戶拆遷居民的住房條件得到徹底改善。 在前期持續(xù)推進“兩改”的基礎(chǔ)上，楊告訴記者，2013年，根據(jù)國家相關(guān)精神，我市決定全面推進棚戶區(qū)改造工作，每年都將其列入“市辦實事”，作為改善民生的“托底工程”來抓。 據(jù)楊介紹，我市計劃利用2013年—2017年5年左右的時間，完成棚戶區(qū)改造10.2萬戶的工作任務(wù)，范圍涵蓋了六區(qū)四市，包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的危舊房和“陋舊村”及其他區(qū)市的城中村。截至目前，我市共開工建設(shè)安置房5.76萬套，基本建成2.5萬套，惠及居民3.9萬戶。市區(qū)兩級累計投入資金80億元，其中財力資金24億元，融資資金56億元。2015年我市計劃開工改造3.6萬余戶，2016-2017年計劃改造3.2萬戶。 毋庸置疑，“兩改”和棚戶區(qū)改造的穩(wěn)步實施，不僅改善了區(qū)域城市環(huán)境和面貌，提升了群眾居住品質(zhì)，增加了住房市場供應(yīng)，有效緩解了市場壓力；對進一步縮短南北差距、實現(xiàn)區(qū)域平衡、促進城鄉(xiāng)發(fā)展發(fā)揮了重要的促進作用；對建立低端有保障、中端有支持、高端有市場的多層次住房供應(yīng)保障體系發(fā)揮了重要的支撐作用。  與時俱進科學(xué)發(fā)展以人為本和諧征收 作為城鎮(zhèn)化進程的產(chǎn)物，房屋拆遷同被拆遷人的切身利益息息相關(guān)，其中，城市房屋拆遷更是備受關(guān)注。近年來，經(jīng)過四個階段的發(fā)展，我市在房屋拆遷方面也取得了長足的進步。 楊告訴記者，1991年10月，青島市第一部房屋拆遷地方性法規(guī)出臺，1996年12月進行了修訂，出臺《青島市城市房屋拆遷管理條例》，該條例初步建立了房屋拆遷法制體系，我市從此走上了依法拆遷軌道。 楊告訴記者，當(dāng)時的社會背景同現(xiàn)在不同，居民房屋絕大多數(shù)為單位自管房和直管公房，房屋面積小、環(huán)境較差、居住人口密集，“三世同堂、四世同堂”屢見不鮮，居民改善居住條件的愿望十分迫切。也正因為此，市委市政府開展了大規(guī)模的舊城改造，特別是以1993年開展的棚戶區(qū)改造、1998年開展的剩余棚戶區(qū)改造工程為代表，實現(xiàn)了“決不把棚戶區(qū)帶入二十一世紀(jì)”的莊嚴(yán)承諾。因此，這一階段房屋拆遷政策的主要特點是結(jié)合戶口安置，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主，作價補償為輔。 進入90年代，隨著社會改革的加快，城市進入快速發(fā)展期，人口迅速增加，原有的拆遷政策已不適應(yīng)社會的發(fā)展。楊告訴記者，2000年，市人大對我市的拆遷法規(guī)進行了修訂。同之前實施的條例相比，修訂后的新條例有幾個方面特點：一是按照房屋建筑面積給與貨幣補償，改變了結(jié)合戶口的實物安置方式，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟規(guī)律和社會發(fā)展的需求；二是明確了面積改善標(biāo)準(zhǔn)。提出了房屋建筑面積不足45平方米的，差額部分按照拆遷區(qū)域經(jīng)濟適用房價格結(jié)算改善補貼，差額面積小于6平方米的，按照6平方米計算，這一規(guī)定使絕大部分居民在不加重經(jīng)濟負(fù)擔(dān)的情況下能夠適當(dāng)改善住房條件。 隨著近年來我市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場成交價格迅速攀升，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整機制難以適應(yīng)當(dāng)時的房地產(chǎn)市場價格，原有的定價標(biāo)準(zhǔn)已不能準(zhǔn)確反映被拆遷房屋的市場價值，影響了拆遷工作的正常進行。楊說，2005年，我市再次修訂了拆遷法規(guī)，于2006年1月1日起正式實施。本次修訂主要體現(xiàn)“兩個保障，一個改善”的原則，即實行最低面積保障和市場價值保障，提高改善面積。 根據(jù)這一原則，新拆遷法規(guī)確定了最低25平方米的保障面積，并引入市場評估機制，推行市場化評估，隨行就市，將拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)由原來的政府定價調(diào)整為市場化評估；不僅如此，還提高了改善面積，由以前的6平方米提高到10平方米，并且將按照經(jīng)濟適用房價格結(jié)算調(diào)整為按照市場價格結(jié)算；拆遷房屋建筑面積和改善面積之和不足45平方米的，差額部分按照評估價的50%結(jié)算，進一步提升拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。 2011年1月，國務(wù)院頒布施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式，對國有土地上房屋征收的主體、依據(jù)、程序以及補償原則、權(quán)利救濟等作了重大調(diào)整，特別是規(guī)定房屋征收與補償?shù)闹黧w是政府，只有為了公共利益的需要，政府才能進行房屋征收，并應(yīng)當(dāng)對被征收人進行公平補償。 楊告訴記者，青島市當(dāng)時實施的市拆遷條例同國務(wù)院出臺的 《國有土地上房屋征收與補償條例》有些不一致，特別是在國有土地上房屋征收與補償?shù)囊?guī)定方面，在征收工作程序、補償標(biāo)準(zhǔn)等方面缺乏具體法律規(guī)范，在一定程度上制約了我市房屋征收與補償工作的開展。 2013年，市人大出臺了《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》。作為全國第一部關(guān)于國有土地上房屋征收與補償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)，楊認(rèn)為其主要有三個方面的變化；一是在延續(xù)2006年拆遷條例補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，增加了“補償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補償面積”，解決了高層安置房屋公攤面積較大，居民居住條件得不到明顯改善的問題；二是進一步完善了房屋征收市場化評估機制，強調(diào)按照征收區(qū)域新建商品房的市場交易價格評估確定補償價格；三是鼓勵居民選擇貨幣補償和異地安置，以疏緩老城區(qū)人口擁擠現(xiàn)狀，提升城區(qū)承載能力，加快實現(xiàn)局部區(qū)域布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。同時，對避免居民過渡期限過長導(dǎo)致征收成本增加和社會不穩(wěn)定因素，消化房地產(chǎn)市場存量，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起到了積極作用，進一步保障了我市城市建設(shè)的合理有序進行。本報記者 鞠培霞 (責(zé)任編輯：白雪松) |
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