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2016年以來，一線城市購房需求外溢，環(huán)京、臨深樓市持續(xù)火爆，終于引發(fā)今年3月阻擊外溢需求政策的紛紛出臺。 和環(huán)京一樣，臨深樓市也成為了調(diào)控聚焦區(qū)域。截至4月11日，包括惠州、東莞、珠海在內(nèi)，臨深地區(qū)購房政策不斷收緊，限購限貸限價限售全數(shù)拋出，房地產(chǎn)市場頃刻間陷入觀望。 但在貨幣和流動性尚未明顯收緊的背景下，炒房資金和需求仍在。而自去年10月4日出臺最嚴厲調(diào)控以來，深圳樓市持續(xù)陰跌。 不過深圳作為調(diào)控先鋒，對于房價上漲的苗頭也是極其敏感，深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士大多認為，當前深圳樓市相對平靜，暫時沒有出臺更嚴厲調(diào)控的必要；但隨著資金回流，投資和改善性需求出手，樓市或有回暖的可能。而房價一旦掉頭向上，則調(diào)控也將隨之加碼。 臨深樓市降溫 緊鄰深圳的東莞和惠州，在過去兩年盡享深圳樓市外溢之紅利。如今，調(diào)控也如期而至。 4月11日凌晨，東莞出其不意發(fā)布新政，對一手房“限購+限貸+限價”后，再次升級限購限貸，并且加上了限售：新購住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。 而珠海和惠州在4月8日也已相繼出臺新政。珠海全市范圍內(nèi)的所有戶型住房，全部納入限購范圍，外籍戶口需連續(xù)繳納5年社保才能獲得房票，商品房不動產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易，這在全國范圍內(nèi)都是最嚴的。 惠州新政也規(guī)定，稱新購買商品住房，含新建商品住房和二手住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。 其他臨深地區(qū)中，中山在3月26日出臺限購政策，并于4月初升級，明確要求新房售價高于備案價15%不予網(wǎng)簽。 臨深地區(qū)政策的收緊，仿佛給市場注入了一支鎮(zhèn)靜劑。 數(shù)據(jù)顯示，4月8日珠海新建商品住宅成交量為63套，凌晨發(fā)布新政后第二日成交數(shù)量為25套，驟降60%。 中山限購政策出臺后一周住宅網(wǎng)簽僅12套，各樓盤的來訪量在3月底跌至冰點。有盤自政策出臺后一直未開盤。 數(shù)據(jù)顯示，在4月11日政策出臺前的3月26日-4月9日，東莞新建商品住宅平均日成交套數(shù)為249套，成交均價約1.5萬元，日平均成交金額為4.05億，態(tài)勢依然火爆。 不過4月11日的調(diào)控升級，表明了東莞政府抑制投機投資的態(tài)度，業(yè)內(nèi)預(yù)計政策將產(chǎn)生立竿見影的效果。 深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，臨深地區(qū)調(diào)控政策不斷收緊的目的很明確，就是抑制投資投機行為，降低投資需求的活躍度。所以短期內(nèi)，臨深地區(qū)整體市場氛圍和預(yù)期會有明顯的改變，成交量也會急劇下降。 資金回流深圳？ 臨深樓市調(diào)控收緊后，業(yè)內(nèi)又有一個擔心，炒房資金將回流深圳。 2016年深圳“10·4新政”已過半年，在今年3月份以來的調(diào)控颶風席卷全國時，集體淪“限”的珠三角中，僅余深圳在此輪調(diào)控中尚未補位。 “全國其他可投資的區(qū)域并不多，當它們都收緊后，投資客又會殺回深圳。”深圳一資深炒房者對21世紀經(jīng)濟報道表示，去年四季度深圳最嚴厲調(diào)控政策出臺后，調(diào)控效果比較明顯，目前深圳樓市的市場成交量和價格都在下調(diào)，其中有投資的機會。 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，深圳新房成交均價54931元/平，成交1652套，環(huán)比下降23.6%，新房成交量創(chuàng)5年來新低；2月，新房成交均價54778元/平，成交僅804套，環(huán)比再度下跌51.3%；3月，新房成交均價54730元/平，成交僅803套，跟2月成交量相近，刷新了2009年以來的最低位。 深圳房價持續(xù)三月陰跌，而又沒有新的樓市調(diào)控政策出臺。在惠州、珠海、中山和東莞這些臨深地區(qū)樓市政策不斷收緊下，資金是否會回流深圳市場？ 上述投資客透露，有些同伴近期在尋訪深圳“筍盤”，計劃在二手房市場出手；另一些人則密切關(guān)注開發(fā)商的新盤推售計劃，他們認為，新房由于限價，撿漏機會更多。 不過，深圳樓市不管是新房和二手房，目前尚未看到大規(guī)模的投資吸籌或攬房案例。 “深圳樓市還沒有形成像2015、2016年那樣的投資氛圍，整體市場的預(yù)期并沒有上漲，就算臨深地區(qū)政策加緊，沒有投資發(fā)揮的空間，短期內(nèi)資金回流到深圳樓市還是有些困難。”王飛認為。 深圳調(diào)控懸頂 令投資客們緊張和顧忌的，仍是政策。 3月19日，具有官方背景的深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰公開表示，深圳要實行全國最嚴格的調(diào)控政策，一有苗頭就會調(diào)整。比如投機性的購買，政府都可能及時采取嚴厲精準的政策。 他稱，目前深圳樓市政策在全國最嚴格：認房又認貸。從長遠來看，深圳在全國肯定還是實行最嚴格的調(diào)控政策。 “不排除深圳調(diào)控政策加碼的可能性，但是時間節(jié)點不好說，因為市場還沒有熱起來；不管哪個城市都要抑制投資和投機行為，一旦出現(xiàn)苗頭，肯定會針對這些行為去加碼一些新的政策。政府現(xiàn)在手上備用政策還是比較多的。”王飛告訴記者。 深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則表示，去年深圳調(diào)控政策的力度還是很大的，現(xiàn)在的市場并沒有完全消化，但也不能完全排除未來加碼的可能性。
前海昀德基金合伙人青忠貴也預(yù)計，如果深圳樓市有明顯的上升，可能會跟進其他城市的限售政策，比如拿到房產(chǎn)證滿2年才能上市交易等。 |
建筑課上來場“頭腦風暴”