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1940-2007年，美國住宅價格一路上漲，其間沒有出現過全國性房價坍塌的事件。長達67年的經驗似乎足以說明房價持續上漲的合理性，人們甚至認為，房價將持續乃至永遠上漲。 人們似乎有理由繼續看好房價。二戰后，美國城市化浪潮加快。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現出一大批科技創新企業，財富神話一批接著一批；與之同時，美國經濟結構中金融化程度越來越深。美國還向亞太地區轉移制造業產能（帶來的結果就是產業空心化）。這些都是房價上漲的利好：自住購買、投資需求統統旺盛。長達67年的房價上漲，形成了世界經濟史上最大的資產泡沫。房主、房地產評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利。 波浪無限增大，這有悖物理學定律。（期望）房價永遠上漲，同樣不切實際。2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐。當然，被抨擊最多的，還要屬美聯儲等美國金融監管部門。 長達67年的美國房地產泡沫，究竟是怎樣煉成的？美國丹佛大學法學院法學教授羅伯特·M·哈達威所著的《美國房地產泡沫史（1940-2007）》一書，有別于市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，調閱了67年泡沫期內的市場數據，并得出具有說服力的結論。 哈達威指出，造成美國房地產市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在于美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼，從而最終形成了“累退式”稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業主、投資者通過倒賣房產來獲利。 第二項原因，出在住房保障政策環節。肯尼迪、約翰遜兩任總統開啟了“偉大的社會”計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統，再后來又出臺了《社區再投資法》，強調金融機構要遵守這方面的政治和社會責任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫于壓力不斷降低貸款審查標準，更多原本買不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價而倒賣房屋獲利。 為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用于其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚，而金融機構為了轉移風險，則致力于開發和推廣金融衍生品，泡沫和風險就隱性化地越吹越大。 這本書較具新意的一部分是將美國政府金融和房地產監管分為經濟性監管和安全性監管。哈達威援引美國民航等行業的案例教訓指出，政府應盡可能削除只會產生保護壟斷、削除競爭的經濟性監管，而應強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監管。美國房地產67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監管要求（比如降低聯邦和地方政府對金融行業的信用監管，降低金融機構資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低于一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經濟性監管甚至成立多家政府支持企業直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監管形同虛設，成為了美國房地產泡沫不斷積累的重要推手。 哈達威通過數據和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經濟史和金融風險教育的內容，這使得投資者對房價永遠不會下降的謬論深信不疑。 這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監管部門、金融機構和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情愿的預期，拒絕接受房價調整的市場信號。 (責任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風暴”