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每次市場調整，對房企而言都是陣痛期。今年5月，先是百強房企光耀地產陷入“倒閉”門，而后國內知名房企綠城中國被曝擬向融創中國出售不超過30%股份，或退出房地產開發舞臺。這無不傳遞出一個信號，新一輪市場洗牌已然來臨。 3月以來10余家房企資金鏈斷裂 僅今年3月份以來，全國范圍內被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業、海寧立德地產以及南京江寧盈佳地產等等，多為中小型房企。 今年5月份，連續多年登榜中國百強房企的深圳光耀地產被曝債臺高筑、資金鏈告急，瀕臨破產，消息迅速在業界傳播開來，光耀樓盤大面積停工、資不抵債、甚至 在百度詞條上也出現“深圳市光耀地產集團有限公司由于失信已被列入國家失信被執行人名單”。實際上，光耀地產資金鏈斷裂的消息早在今年1月份就已經傳出。 光耀地產董事長郭耀名在接受媒體采訪時強調，只要三五個億，公司就能挺過來，但是實際上隨著光耀地產債務問題逐漸曝光，也引起了業界對其起死回生能力的繼 續質疑。 就在光耀地產危機尚未迎來明朗的方案時，綠城中國，這家根植于浙江杭州，業務涉及北京、上海、天津、寧波、溫州等全國多個城市的知名房地產開發商，擬向融 創中國進行30%股權的轉讓，一旦交易完成，綠城中國將可能就此退出房地產開發的舞臺，一時之間，蒙上悲壯色彩的不僅僅是這家專注于高端產品路線并頗具口 碑的一線房地產企業，還有一手造就了這個集團輝煌的創始人，宋衛平。諸多業內人士表示房地產將迎來一場更大的洗牌。 告別暴利時代房企利潤不斷走低 雖然，越來越多的房企規模在不斷壯大，然而行業的暴利時代早在數年前就已經終結，近兩年各大房企的利潤也在不斷走低。不少地產大佬坦言，這種利潤走低的趨 勢未來還將繼續。其中的原因除了財務、人力以及物價成本上漲之外，最主要的還有土地價格的不斷上漲以及市場競爭的日益加劇。 以龍頭老大萬科為例，雖然2013年銷售金額再創新高，但也難逃凈利率、毛利率雙雙下降的事實。根據該集團披露的數據，萬科2013年結算毛利率為 23.69%，較2012年下降3.72個百分點；2013年結算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。這也是萬科第四年份結算利潤率 出現下降。 萬科董事會秘書譚華杰、綠地董事長張玉良均表示，隨著市場的發展、行業的進步，利潤率下降是必然。 廣州同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文表示，前幾年地價房價不斷攀升，房地產企業幾乎很少出現虧損，大部分企業對市場都抱以過于樂觀的態度。今年市 場出現調整，部分擴張過大、融資渠道狹窄的房企自然就倒了下來。很明顯，現在的房地產不是穩賺不賠的行業，也是有可能賠錢的。 房地產市場面臨結構性調整 同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于資金面問題、政府開發資質停止審批等多種原因，已經導致大批小型房企退出房地產市場，也有部分企業面臨資金鏈斷裂的危 機，預計在未來一段時期內，可能會有更多的小型房企申請破產、退出房地產市場。同時，他還認為，諸如綠城中國大型品牌房企被收購等事件，標志著市場大洗牌 時代來臨，在市場大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強者恒強”局面即將形成。 趙卓文表示，今年房地產企業的并購潮和2008年及2011年不盡相同。在他看來，2008年主要受經濟危機的影響，而2011年則主要受“國八條”等政 策的影響，因外力的影響而導致了房地產市場的波動，屬于階段性的。2008年，國家出手救市后，半年時間市場就緩了過來。今年的房地產市場調整是結構性的 調整，房地產企業倒閉或者并購已經不是個案現象，也不僅僅是企業運作的問題。 樓市寡頭效應逐年加劇 記者觀察 歷史總是驚人的相似，面對房地產破產潮、并購潮，不禁令人想起了2008年以及2011年。近幾年來，房地產市場幾經沉浮，可謂三年一個輪回。 2008年，受國際金融危機影響，房地產市場也急劇向下，重點城市的成交量同比萎縮了兩三成，加上信貸政策緊張，不少房企特別是中小房企資金鏈吃緊，高負債率和低去化率直命房企的要害，大幅降價、割肉求生等詞毫不夸張地形容了當時市場上的寒風凜冽。 和大房企不同的是，中小房企融資渠道以及規模的進一步受限，生存的處境被直接擺上了臺面。據廣東省房地產協會2008年的一份調查報告顯示，中小房企貸款 總額占債務總額在20%以上的，所占比例高達66%，廣東中小房企經營狀況與大型房地產企業之間的差距很大，年平均開發量、年平均銷售量、年平均銷售額僅 分別為大型企業年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，并且中小房企的平均土地儲備量僅為大型房企的1.08%。 如果說2008年，中小房企的問題初露端倪，2010年，樓市限購大幕拉開后，市場才真正迎來了洗牌。調控引發了房地產市場的格局調整，“大魚吃小魚”后 實力強大的大規模房企將成為市場主力，這一觀點成為不少包括開發商在內的業內人士的共識。根據北京市工商局數據顯示，2011年度，北京共有217戶外資 房地產企業退出市場，與此同時，全國房企并購案例也開始加劇出現，包括大型房企并購中小房企，其中恒大、佳兆業、恒盛地產、SOHO中國都出手收購了中小 型房企。另外，還有一些非房地產主業的企業也紛紛退出房地產業，到2012年后，市場的洗牌仍然在繼續。 實際上，業內人士認為，隨著調控的不斷深入，樓市已經進入下半場，而房地產本是資金密集型行業，“強者愈強，弱者愈弱”的寡頭時代已經來臨。2013年， 千億房企增至7家，據統計局公布數據顯示，2013年1-11月，全國商品房銷售金額69946億元，同比增長31%，而五十強房企銷售總額達到 21355億元，同比增長36%，增幅超過全國水平。從廣州的數據看，2013年廣州住宅市場全年銷售金額為1397億元，而排名前十位的房企就占了 617億元，份額約為44.17%，而這一比例在2012年為42.56%，在2011年則為41.78%。 這種房企集中度的進一步提升在市場調整期也如此。根據克而瑞公布的今年一季度的房企業績，雖然市場下行壓力大，成交量萎縮，但是龍頭房企的表現依然搶眼，萬科、綠地及碧桂園等企業銷售規模再上新臺階，同比增幅均在30%以上。 專家觀點 ■北京師范大學金融研究中心主任鐘偉 經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，從中長期來看，中國的房地產需要調整主要是由三個原因導致的。 第一是預期變化。1998年到2002年這段時間，無論政府的房地產調控是忽左忽右，還是忽冷忽熱，中國居民從來沒有動搖過對房價上漲的信念。目前這種預期已經有所改變，至少中國房價只漲不跌的預期已經逆轉。 第二是利率快速的市場化。利率市場化之前，中國的富裕群體，如果將資金投入股市，投入到商業銀行做儲蓄，幾乎都沒有回報或者是負的回報，房地產作為載體， 讓中國的中高收入家庭有了財富保存方式，但是在利率市場化之后，作為白領階層，買理財產品可能獲得的回報至少是4%-6%，作為高收入家庭，如果投信托可 以獲得的回報是7%-10%，在這樣的階段，收益回報率上升了，通貨膨脹在下行，因此利率市場化帶來了更多理性的思考。數據顯示，2007年、2008年 兩年投資性購房占商品房需求的50%，目前投資性購房在商品房需求中占比下降為15%-16%。 第三是供需失衡。中國目前商品房供需失衡不是區域性、結構性的，而是整體性的，除非將考察的區域劃得特別小，否則以城市作為計量單位的話，中國600個城市中找不到一個商品房的供應是供不應求的。在這種情況下，房價一定是下行的。 (責任編輯：白雪松) |
建筑課上來場“頭腦風暴”